مرحبًا يا رفاق، أردت أن أشارككم صفقة تم إغلاقها اليوم، وهي صفقة بدأت بشكل جيد، واستمرت بشكل سيئ، وتم إغلاقها...
تاريخ النشر الأصلي على منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook:
2019-01-30T03:07:57+0000
مرحبًا يا رفاق، أردت أن أشارككم صفقة تم إغلاقها اليوم، وهي صفقة بدأت بشكل جيد، واستمرت بشكل سيئ، وأغلقت بشكل جيد.
لذا بدأ الأمر في نهاية شهر يونيو، حيث اشتريت عقارًا في سانت لويس بسعر منخفض، 143 دولارًا للشراء، و56 دولارًا للتجديد، و270 دولارًا للبيع.
كان متوسط DOM لشركة Comps في وقت الشراء 12 يومًا.
سارت عملية التجديد بسلاسة نسبية، مع انحراف قدره 5 فقط، وتم الانتهاء منها في منتصف سبتمبر.
يقومون بالتحضير ووضعه في السوق.
تمر الأيام، ولا توجد أي عروض تقريبًا، ولا نحصل حتى على تعليقات. إنهم يخفضون السعر، ومع ذلك فإن عددا قليلا جدا من الناس يأتون لرؤيته. نستمر في الانخفاض، ويبدأ المزيد من الحركة،
وردود الفعل إيجابية.
ولكننا لم نتلق أي عرض.
بعد شهرين وصل العرض الأول. وبعد المفاوضات أصبح الرقم 248 وقبلناه.
يقوم المشترون بالتفتيش، والتقرير سلس نسبيًا، لكن المشترين شعروا بالخوف وتراجعوا عن العقد، دون إبداء أي سبب.
العودة إلى السوق.
ويمر شهر آخر دون أي حركة.
قرروا إخراج العقار من السوق وانتظار أوقات أفضل.
في ذلك الوقت، قلت إننا يجب أن نحاول تجربة استراتيجية خروج مختلفة.
لم نكن نريد تأجير المنزل كإيجار منتظم، خوفًا من أن المستأجرين لن يقوموا بصيانة المنزل حتى نتمكن من بيعه بسهولة في وقت ما عندما نريد/يمكننا ذلك.
لذلك قررنا عرض المنزل بنظام الإيجار مع خيار التملك، المعروف أيضًا باسم خيار التأجير.
ومن المهم أن نفهم أن المنزل يقع في منطقة مرموقة نسبيًا في سانت. لويس، ولكنها ليست راقية، وأن منطقتها المدرسية ممتازة حقًا.
في هذه المنطقة، يمتلك كل شخص تقريبًا منزلًا، وهناك عدد قليل جدًا من العقارات المعروضة للإيجار، ناهيك عن خيار التأجير.
فقلت إننا سنحاول، ولكن على الأكثر لن ينجح الأمر، وفي الربيع سنعيد العقار إلى السوق.
خلال أسبوعين اليوم، لدينا أكثر من 10 مستأجرين مهتمين، وفقًا للشروط التالية:
1. دفعة أولى (غير قابلة للاسترداد) بقيمة 18,200 دولار
2. الإيجار الشهري 1,900 دولار لمدة عامين
3. سعر الشراء 280,000 خلال عامين (أو أقل)
4. يتم إجراء جميع الإصلاحات التي تصل قيمتها إلى 1500 دولار شهريًا على نفقة المستأجرين المشترين.
بعض الأرقام:
وإذا لم يمارس المستأجرون هذا الخيار، فإن العائد السنوي المتوسط سيكون 11.5 في المائة.
إذا مارسوا الخيار بسعر 280 ألفًا، فإن العائد
ومن المتوقع أن يرتفع المعدل السنوي المتوسط إلى 24 بالمئة.
ميزة مهمة أخرى: لا يوجد فحص، ولا رسوم سمسار، ولا أي صداع آخر مرتبط بالبيع السريع.
أبسط بكثير مما كنت أعتقد.
كانت هذه قصة الانقلاب الذي حدث، لكننا تمكنا من الخروج منه بشكل جيد.
سأقوم بالتحديث بعد عامين ماذا حدث؟
ليلة سعيدة ،
אור
رابط إلى المنشور الأصلي في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على كمبيوتر سطح المكتب:
http://bit.ly/2Ge3TPF
يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة
يبدو رائعا..
مور ليفي
أو - كيف حسبت العائد؟ كم يتبقى من إيجارك شهريا؟ ماذا يجب أن نأخذه في الاعتبار؟
أوه، مبروك على براعتك وإبداعك، وهو درس حقيقي لنا جميعًا. ؟؟
نداف دورون
نيف أفني
فكر خارج الصندوق 🙂
كم هو ممتع القراءة! كل الاحترام الواجب. في نهاية المطاف، فإن الرهن العقاري بجميع أنواعه هو الأفضل والأكثر ربحية. من الآن فصاعدا، بعد أن تقع في الحب، كل صفقة ستكون مثل هذا.
?
وهذا بالضبط ما فعلناه بالعقار الذي تم "فصله" دون بيع. لقد وجدنا شخصًا أعجبه المنزل حقًا وكان لديه المال لشراء المنزل نقدًا في ذلك اليوم، لكنه أراد شراء العقار من خلال الرهن العقاري وأراد العيش فيه لفترة من الوقت قبل ذلك.
لقد أعطيناه خيارًا لمدة عام واحد لشراء العقار، ودفعة أولى بنسبة 10٪، وإيجار بقيمة 1500 دولار، و1000 دولار إضافية كل شهر (سيتم إضافتها إلى رصيد البيع - رصيد الإيجار).
أستطيع أن أقول أنها كانت صفقة ممتازة وهذا العام (اشترى قبل عام) كان العائد على العقار 25%.
بالمناسبة، هذا هو أحد برامج المبيعات لدينا في Flip Houses.
كل الاحترام؟
الجنرال
لطيف!
هل يمكنك مشاركة العنوان أو الحي؟
لا أعرف ما هي حالتك، ولكن إذا كان مبلغ الـ 200 (الشراء + التجديد) هو استثمار من المنزل وكانت الخطط السابقة هي الاستمرار في عمليات البيع والشراء، فهذا يُفسد الخطط قليلاً ويتطلب إعادة تقييم مع الممولين أو المستثمرين، إلخ. لن يكون من المجدي خفض السعر قليلاً والاستمرار في الخطط (أحاول مرة أخرى استخلاص استنتاج عام إذا لم يكن المال من التمويل وكان من المفترض استخدامه في المستقبل لعمليات البيع والشراء...)
إبداعية ومثيرة للاهتمام، ماذا كنت تتوقع؟
يعقوب سابوج
يستنشق!
مدهش.
ممتاز، أتساءل عما إذا كان سيعمل في إسرائيل... بالمناسبة، يسعدني أن أشرح لك كيفية حساب العائد... إذا كانت الدفعة المقدمة غير قابلة للاسترداد، يبدو الأمر كما لو أن العائد أعلى حتى لو لم يشتروا.
مريم شوري
أبطال مطلقين
يافيت ليفين
مدهش! الأبطال
تل نحماني
الجنرال
مدهش! اصنع نسخة ولصق! هل سعر البيع في مثل هذه الخطة أعلى بكثير من سعر السوق الحالي؟ لقد قدمت عرضًا بقيمة 280،XNUMX دولارًا. هل يمكنك توضيح المزيد عن البرنامج؟ إذا لم يتمكن المشترون من الشراء الآن، فكيف سيتمكنون من الشراء بعد عامين؟ الهدف هو بناء الائتمان والتاريخ الوظيفي في هذه الأثناء؟ ما هو الإيجار الشهري الذي ستحصل عليه في ظل ظروف السوق؟ كيف يتم حساب الدفعة المقدمة؟ شكرًا