مرحبا شباب ، بعد أن تحدثنا في الوظيفة السابقة عن أهمية دراسة بيئة الممتلكات ، ونوعية السكان ...

تاريخ النشر الأصلي على منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook:
2019-02-08T14:57:54+0000

مرحبا شباب

بعد أن تحدثنا في المنشور السابق عن أهمية فحص محيط العقار، ونوعية السكان الذين يعيشون في المنطقة، والطلب على السكن، مما ينتج مستوى أعلى من الثقة في الاستثمار، في هذا المنشور سأتحدث عن أ عدد من المبادئ المهمة جدًا التي يجب الالتزام بها عند فحص الجدوى الاقتصادية للاستثمار في عقار مدر للربح.

عند الاستثمار في العقارات في الولايات المتحدة، كما هو الحال في أي مكان آخر في العالم، هناك مبدأان مهمان في الجانب الاقتصادي يجب الالتزام بهما عند التفكير في الاستثمار:
✅ المحافظة على الصندوق
✅ عائد جيد على الاستثمار

عند التفكير في الاستثمار العقاري، من المهم الانتباه إلى عدم الانجراف إلى العروض التي تعد بنسب عائد عالية، ولكنها تعرض أموالك للخطر. يمكن أن يحدث هذا عند شراء عقار بسعر أعلى من قيمته الحقيقية.
على الرغم من أن الأمر قد يبدو مغريًا جدًا في البداية، إلا أنه قد يكون مشكلة عندما يأتي اليوم الذي تريد فيه بيع العقار، وتجد أنه لا يمكنك البيع إلا بسعر خسارة وتفقد فعليًا كل/جزء من أرباحك على مر السنين.

فما نحن فاعلون؟ كيف تعرف ما هي القيمة الحقيقية للعقار؟
توفر مواقع مثل Zillow وRedfin وTrulia بيانات عن أسعار العقارات الأخرى في المنطقة المجاورة للعقار الذي تهتم به، حتى تتمكن من فهم القيمة الحقيقية للعقار الذي تبحث عنه.

عدة أمور مهمة في هذا السياق:

✅ من المهم النظر فقط إلى المنازل التي تم بيعها بالفعل، وليس إلى المنازل المعروضة للبيع. هناك العديد من الحالات التي يعرض فيها الأشخاص عقارًا للبيع بسعر أعلى بكثير من قيمته الحقيقية، فقط لأن هذا هو مبلغ الرهن العقاري الذي يدينون به للبنك ولا يمكنهم بيعه بسعر أقل من ذلك. ما سيحدث عدة مرات هو أن المنزل لن يتم بيعه وفي النهاية سيتم حجزه من قبل البنك.

✅ من المهم فحص العقارات القريبة قدر الإمكان من المنزل الذي تهتم به. هناك حالات كثيرة يكون فيها فرق كبير في أسعار المنازل حتى في نفس الشارع!

✅ من المهم فحص العقارات المماثلة - نفس عدد غرف النوم والحمامات والمساحة المماثلة وسنة البناء المماثلة. إذا تم أخذ منزل بحجم مختلف في الاعتبار، فيجب تعديل السعر

✅ موقع العقار - العقار الواقع على طريق رئيسي ستكون قيمته أقل من العقار المطابق الذي يقع على مسافة أبعد قليلاً داخل الحي، في شارع داخلي وهادئ، أو في شارع مسدود.

✅ الحالة الداخلية للعقار، ومظهره الخارجي (ما يسمى بـ Curb الاستئناف) - يمكن أن يعني فروقًا بعشرات أو حتى مئات الآلاف من الدولارات، بين عقار تم تجديده وعقار مهمل. تأكد من فحص العقارات في حالة داخلية مشابهة لما تنوي إحضار ممتلكاتك إليه.

✅ هل يوجد مواقف خاصة بالعقار وكم؟ هل المواقف داخلية أم خارجية وهل يوجد مستودع؟ هذه هي الأشياء التي تؤثر على قيمة العقار.

وشيء مهم جداً جداً
❌ لا تعتمد بأي حال من الأحوال على التقييم التلقائي الموضح في المواقع المذكورة أعلاه - لقد توسعت في هذا الأمر في منشور منفصل.

فيما يتعلق بالعائد على الاستثمار، من المهم مراعاة عدة عناصر في فهم الإنفاق السنوي على المنزل:

➖ الضرائب المحلية - يمكن أن تؤثر بشكل كبير على جدوى الشراء، فهناك مناطق ذات ضرائب محلية مرتفعة للغاية، مما قد يجعل من العقار استثمارًا غير مربح.
➖ رسوم شهرية لشركة إدارة - شركة تعتني بكل ما يتعلق بالعقار نيابةً عنك - البحث عن مستأجرين، تحصيل الإيجار الشهري، دفع الضرائب المحلية، التعامل مع أي مشكلة تطرأ في العقار، إلخ.
➖ التأمين على العقار - مهم جدًا، يحمي من الأضرار التي تلحق بالهيكل، بالإضافة إلى ذلك يتضمن عنصر تأمين ضد إصابات المستأجرين، بما في ذلك كل من في العقار.
➖ النفقات الجارية على الإصلاحات - ليست دائمة، وتختلف حسب عمر المنزل ومتى تم تجديده آخر مرة وما شمله التجديد، وما هي حالة أنظمة التدفئة والتبريد، والسقف، والمزيد. من المعتاد أن نأخذ في الاعتبار حوالي 900 دولار سنويًا (إذا كانت عائلة واحدة، وإذا كانت عائلة متعددة، فيجب بالطبع أخذ المزيد في الاعتبار). كما أنني آخذ هذا في الاعتبار بالنسبة للعقارات التي أقوم بتجديدها من الألف إلى الياء. هل من الأفضل دائمًا أن نتفاجأ بسرور وننهي العام بعائد أعلى من المتوقع مقارنة بالعكس؟

رابط إلى المنشور الأصلي في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على كمبيوتر سطح المكتب:
http://bit.ly/2IioLXy

يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة