مرحبا أصدقاء ، والتشاور السهل مع المنتدى. بعد البصيرة التي أدليت بها من أجل MultiPharmy ، أنا حاليًا ...
مرحبا اصدقاء
سهولة التشاور مع المنتدى.
بالإضافة إلى الأفكار التي قدمتها لـ Multi Femmi ، أنا حاليًا في فترة عدم الأمان حيث يمكنني التنازل عن الصفقة - لقد أبرمت عقدًا بعد خصم 30 1000 دولار من سعر الطلب بينما بشرط على الصفقة التي أشتري العقار بها ولكنني بالطبع أريد تحسين المراكز.
أول شيء عندما بدأت أنامض مع البائعين حول الصفقة بعد إجراء الاختبار ، أشعر بالتأكيد أنهم يرغبون في بيع ما هو جيد بالفعل. لقد لاحظت بالفعل في المنشور السابق أن المزايا العديدة للعقار والتي تتمثل في موقعها الرئيسي هي الأسود المتفوق ، ولكن أيضًا نظام كهربائي جديد ونظام تدفئة يحل محل الغاز وغلاية جديدة والمستأجرين الذين يدفعون جميع تكاليف التدفئة.
ما أحاول القيام به الآن هو واحد من الاثنين:
1. انخفاض كبير في سعر العقار وفقا للنتائج - هنا أنا متأكد من أنني لم تكتشف أمريكا
2. أشعر أنه قد يكون هناك فتح مثير للاهتمام لصفقة قرض المالك - وفقًا لتقارير إيجار مالك العقار ، يبلغ دفع رهنه الشهري حوالي 500 $ شهريًا وهو ما يقرب من 1000 $ من الدفعة التي أدفعها لأنه امتلك العقار لسنوات عديدة ، واشترى ثمنه منخفضة وأسعار الفائدة التي تلقاها في ذلك الوقت قد تكون أقل. لا أعرف كم عليه أن يدفع على الرهن العقاري ولكن بالنسبة لي قد يكون من المثير للاهتمام أن يبقى مع رهنه وأنني أدفع له كل شهر + التدفق النقدي. بالنسبة له ، ليس لدي أي صداع في إدارة الأصول ، وفيما يتعلق بي ، فقد وفرت حوالي 1000 $ شهريًا نقدًا.
ما رايك أعرف أن هناك بعض الخبراء في هذا الموضوع
رد من الوسيط بعد أن أرسلت نتائج الفحص:
ليئور ، ما هي المجالات التي تشعر بالقلق أكثر؟
يجب عليك التركيز على الحصول على المعلومات المناسبة بشأن خيارات العلاج والتسعير على هذه العناصر. المفتشون عادة ليسوا مقاولين / ولا يمتلكون شركات بناء ، وبالتالي ، ليس لديهم حقًا خيارات علاج أو تسعير. هدفهم هو الإشارة إلى كل شيء يرونه لتغطيتهم من أي مسؤولية مستقبلية.
من بين ما أدرجته ، أرى مجالات اهتمام 4:
1. السقف - أنت تحصل على تقدير من السقف في الغد. نأمل أن لا يكون الشخص الذي دفعك بسعر 35,000 $.
2. دليل على وجود حريق سابق - سمعت أن المفتش يشير إلى بعض التفحاح والحريق المسبق ، وأنه يوصي بإجراء تقييم إضافي له.
فيما يتعلق بهذه الحرائق ، سألاحظ أنه كانت هناك عمليات تفتيش حديثة قامت بها "مارشال فاير" وشهادات إشغال ، إذا لم يتم تصحيح أي أضرار سابقة للحريق بالممتلكات وفقًا لمارشير الحريق وإدارة المبنى ، فلن تحصل الوحدات على شهادات إشغال. يمكنك الاتصال بمدينة ميريدين واطلب من إدارة الإطفاء أو فاير مارشال أن ترسل إليك أي تقارير أو انتهاكات.
3. حشرات تدمير الخشب - يمكنك الحصول على المبيد للنظر في هذا
4. مهندس إنشائي - عوارض في الأساس - يرجى إعلامنا إذا كنت تقوم بتنسيق مهندس لتقييم ذلك.
هذا هو الجواب الذي أرسلته -
مرحبا،
لقد تشاورت مع مجموعة الاستثمار الخاصة بي بناءً على مقاطع الفيديو الخاصة بالتفتيش. فيما يتعلق بالسقف غدًا ، سوف نحصل على تقدير دقيق من سقوف 2 التي أرسلتها وسنعرف بشكل أفضل.
فيما يتعلق بالحفاظ على السقف ، أنت على حق ، هذا ما ذكره رئيس الوزراء بشأن ما يمكن أن أدفعه في غضون بضعة أشهر باستخدام أي تدفق نقدي إيجابي ولكن بصراحة لا أرى تدفق نقدي إيجابي مع هذه الخاصية لأن الصيانة ستكون مرتفعة للغاية وحالة المستأجرين. وكان رئيس الوزراء مفيدة للغاية وغنية بالمعلومات على الهاتف.
المشكلة هي أن أحد المستأجرين قد انتهى ، لذا فإن ما ذهب إليه التدفق النقدي الإضافي الذي قد يكون قد ذهب إلى هذا العقار. لم يتم إخطاري بذلك قبل القيام بالتفتيش. قيل لي مؤجرة بالكامل. هذا يعني أنني سوف أخسر المال كل شهر حتى تصبح هذه الوحدة جاهزة ، وستحتاج الوحدة إلى التحديث للحصول على مستأجر هناك - لا سيما تحديد أرضية التأرجح. كما أنني لم أكن أعرف أن المستأجرين هم من شهر إلى شهر - لقد شعرت بانطباع بأنهم مستأجرون بعقود طويلة الأجل - مما يجعلني أشعر براحة أكبر في التدفق النقدي. بعض المستأجرين هناك لبضعة أشهر فقط. عادة ما يفضل البنك عقود الإيجار طويلة الأجل.
ليس لدي أي تاريخ من أعمال الصيانة المنجزة في هذا العقار.
ليس لدي تاريخ الاخلاء.
لم يكن لديك مساحات مثل إزالة الثلوج.
هل يشمل إجمالي الدخل السنوي المبلغ عنه الإيداع؟
فيما يتعلق بالحالة WDO والشرط الهيكلي - سأحاول جدولة لكنني أريد أن أتأكد من أنني لن أخسر دفعتي المقدمة ، ولهذا السبب أردت
استنادًا إلى التقرير ، تبدو هذه الخاصية بمثابة حفرة نقود بها عدد لا نهائي من المساحات ويظهر بوضوح أن كل جزء منها قد تم إهماله وأن الإصلاحات التي تم إجراؤها قد تم إجراؤها كتصحيحات. يحاول المالك بيعه مقابل أعلى الدولارات. عندما وقعت على الاتفاقية ، لم يتم الكشف عني على سطح جديد مطلوب ، وهو مكسر ، أضرار هيكلية ، سقف جديد ، مشاكل مع أرضيات مكسورة ، حمامات بها قاعات وتسربات ، مآخذ كهربائية ، أضواء ، كاشفات للحريق إلخ التي هي خارج المكان ، الممر في نهاية حياته ، والسلالم المكسورة التي تحولت عن طريق الأرض ، والأسلاك الحية التي تدور حول الممتلكات والقائمة تطول وتطول.
هذه الخاصية ستكون رأس ضخمة مع إصلاحات لا نهاية لها. انها تحتاج الى دوران كامل.
أعتقد أن كل عقار له سعره ولكن بالتأكيد ليس السعر في العقد بناءً على الحالة الحالية غير المتوقعة.
تبلغ مدفوعات الرهن العقاري الشهرية الحالية على هذا العقار حوالي 500 $ ، ولكن ستكون قيمة المنجم 1000 إضافية على الأقل. بخلاف ذلك قام البائع بإدارته بنفسه - سأحتاج إلى استئجار مدير عقارات ، لذلك كل هذه تؤثر على التدفق النقدي الخاص بي مقارنةً بتدفقاته.
أحد الحلول الوحيدة التي يمكنني رؤيتها مع هذه الخاصية الأخرى ثم تخفيض السعر بشكل كبير أو الحصول على عناصر التذاكر الرئيسية الثابتة ، هو أن يحتفظ البائع برهنه العقاري ويبيعه لي بتمويل من المالك ، لذا سأدفع له الرهن بينما كان يحافظ على رهنه.
سيظل يتمتع بالتدفق النقدي ولكن ليس له تأثير في التعامل مع هذا العقار وسأوفر المال على تمويلي حتى يمكن أن يكون وضعًا مفيدًا.
أنا سعيد بالتحدث غدًا حول 10: 30am
شكرا للجميع ليلة سعيدة
ليئور
أنا مهتم بالطابق السفلي والأساسات. على الرغم من نتائج التفتيش، هل ينصح بشراء مثل هذا العقار؟
مرحبا ليور، يبدو أن هناك عددا من الأشياء هنا مختلفة عما قيل لك. إذا كان المستأجر هو الذي غادر، أو المستأجرين الذين ليس لديهم عقد طويل الأجل، والمزيد. لذا، بالنسبة لي، هذا يثير علامة حمراء فيما يتعلق بالبيانات الأخرى المقدمة لك من قبل البائعين.
شيء آخر، يبدو أن هناك عددًا لا بأس به من القضايا هنا والتي من الصعب الدخول في صفقة بشأنها بأمان. سقف (35,000 دولار أمريكي؟ ما حجمه؟)، وبقايا حريق ربما حدث أو لم يحدث (ألم يكتب أي شيء عنه في سان دييغو؟)، ومشكلة في الأساس، والتي قد تكون في بعض الأحيان غير قابلة للحل.
يبدو أن لديك الكثير من الاستثمار في عمليات التفتيش المختلفة، لذلك إذا كنت تعتقد أن الصفقة تستحق ذلك، فإن أول شيء يجب عليك فعله هو تمديد فترة التفتيش وتأجيل تاريخ تنفيذ العقد. سأعيد النظر في ما إذا كان من الأفضل الدخول في مثل هذه الصفقة على الإطلاق.
دفتر شيكات
فيما يتعلق بالعقد، هناك سؤال مهم هنا، وهو... هل وافقت على شراء المنزل "كما هو" لأنه حينها لن يكون هناك ما يمكن الحديث عنه على الإطلاق، يمكن للبائع أن يقول لك أنه يمكنك فحص المنزل بقدر ما تريد، هذه هي الطريقة التي أبيع بها المنزل، إذا كنت تريد، اشتريه، إذا كنت لا تريد، فلا تشتريه. فيما يتعلق بالرهن العقاري، فمن الممكن بالتأكيد. يُطلق عليه اسم الرهن العقاري الملتف. وإذا حصلت على قرض عقاري من البنك، فيجب أن يوافق على أن يكون في المرتبة الثانية - لست متأكدًا من أنه سيوافق. من المفيد دائمًا أن نتذكر أن "صاحب القرن هو صاحب الرأي"، فأنت من يملك المال - في رأيي، لديك الميزة. أنت "منقذه"، أما بالنسبة للتدفق النقدي، فالأمر متروك لك لتقرر ما إذا كان جيدًا بما فيه الكفاية بالنسبة لك. وهناك شيء آخر عن المستأجرين - لا أعتقد أن الأمر يهم كثيرا إذا كان هناك عقد إيجار. صدقني، إذا كان شخص ما لا يريد البقاء كمستأجر، فمن الأفضل تركه يرحل دون الدخول في صراعات قانونية. لماذا؟ بمجرد أن تقول كلمة محامي، قم بإعداد ورقة وردية.
ليور، من المثير للاهتمام أن نعرف ذلك. أضرار الحريق على جزء من السقف؟
أصدقائي، هذا ينبغي أن يكون بسيطًا جدًا 🙂
1. ما هو السعر الذي تشتريه أو ما هو السعر المطلوب؟
2. ما هي تكاليف التجديد في حال إصلاح العيوب (أضف إلى ذلك تكاليف إصلاح الشقق بعد تغيير المستأجرين)
3. من القيمة الإيجارية للعقار
4. ما هو الإيجار الشهري للعقار وما هو الإيجار المعتاد في المنطقة؟ (ربما نستطيع رفع الإيجار)
بمجرد حصولك على كل هذه البيانات، اطرح جميع نفقاتك، بما في ذلك الرهن العقاري، وتحقق مما إذا كان لديك تدفق نقدي.
وبدون هذه البيانات، من الصعب بعض الشيء أن نقول ما إذا كانت الصفقة جيدة أم لا. حتى تتمكن من القيام بتمويل المالك، فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كان سيكون لديك في نهاية المطاف نوع من التدفق النقدي.
مرحبا ليئور
أعتقد أن هناك بعض النقاط هنا:
1. عندما تقوم بسداد قرضه وتوليد تدفق نقدي له، هل يتبقى لديك مبلغ كبير للتدفق النقدي؟
2. هل من الممكن الجمع بين الحلولين؟ هل يخفض السعر (إلى مستوى معين) ويقوم بتمويل المالك؟
3. ما هو رصيد الرهن العقاري للبائع؟ (من حيث الوقت ورصيد الاسترداد). سواء كنت تخطط لإعادة التمويل أو البيع خلال بضع سنوات، فسوف تحتاج إلى حل هذه المشكلة.
4. أنا قلق بشكل رئيسي من حقيقة أن المستأجرين يستأجرون على أساس شهري (نحن بحاجة إلى معرفة كيفية نقلهم إلى عقد أطول من شأنه أن يوفر لهم راحة البال، على الأقل من حيث التدفق النقدي)
يبدو أن هناك إمكانية للتوصل إلى صفقة.
الكثير من النجاح
رد ابني:
لقد نشرت هذا عن طريق الخطأ على موجز الفيسبوك الخاص بي. أُووبس