اسبوع جيد !! بحاجة إلى مساعدة لقد أجريت مناقشة طويلة مع شريك أمريكي حول الحصول على ...
تاريخ النشر الأصلي على منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook:
2019-01-27T08:15:56+0000
اسبوع جيد !!
تحتاج مساعدة
لقد أجريت مناقشة طويلة مع شريك أمريكي حول الحصول على تمويل لمشروع متعدد الأسر.
وهو يدعي أنه في كل معاملة تمويل يجب أن يكون هناك ضامن شخصي - ذو ائتمان مرتفع، ويقوم بتسليم المدفوعات، والراتب، وما إلى ذلك.
أدعي (مما قرأته وسمعته خلال العام الماضي) أنه في تمويل مشروع متعدد، من المهم أن يقدم رائد الأعمال سيرة ذاتية، ولكن يتم منح التمويل للأصل على أساس التدفق والإمكانات ولا لا تعتمد فقط على الشخص (من أجل ذلك، معظم رواد الأعمال منا ليس لديهم الائتمان أو الراتب وما إلى ذلك الذي تطلبه البنوك) - ومع ذلك احصل على التمويل..
صحيح ؟
من هو على حق وكيف يحدث ذلك فعلا؟؟
هذا مهم جدًا قبل الشروع في مشروع كبير.
رابط إلى المنشور الأصلي في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على كمبيوتر سطح المكتب:
http://bit.ly/2Ih3UnI
يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة
هذا هو القرض الثاني الذي تحدثت عنه
היי
يعتمد الأمر حقًا على البنك، فهناك قرض بدون حق الرجوع حيث لن يطلبوا منك أي شيء باستثناء الائتمان الجيد على الأرجح وسيقومون ببناء القرض على أساس التدفق النقدي، ولكن أسعار الفائدة ستكون 7 بالمائة أو أكثر وفقًا لسوق اليوم ولديك قرض مستندي كامل حيث يتعين عليك إظهار كل شيء، الضرائب، والدخل، والائتمان الجيد، حيث ستكون أسعار الفائدة في منطقة 5 بالمائة وفقًا للسوق اليوم، عادةً ما يرغبون في رؤية الخبرة أي نوع من القروض هنا، لكنني تحدثت مع أحد البنوك التي كانت على استعداد لتسويتها على أساس التدفق النقدي فقط بالإضافة إلى الائتمان الجيد الإلزامي.
وبالمناسبة، شريكك الأمريكي على حق! خاصة إذا كنت قد بدأت للتو.
مرحبا الون
أنا وسيط رهن عقاري مرخص في واشنطن وأوريجون وكاليفورنيا وتكساس. في هذه البلدان، يمكنني مساعدة المقيمين القانونيين في الولايات المتحدة من خلال القروض التقليدية (المنزل أو الاستثمار)، والتي تعتمد على التصنيف الائتماني والدخل. ضمن هذا، هناك أيضًا طرق تسمح بتوثيق الدخل البديل للعاملين لحسابهم الخاص، على سبيل المثال مع كشوفات بنكية لمدة 12-24 شهرًا (شخصية أو تجارية).
بالنسبة للمستثمرين، لدي أيضًا قنوات مختلطة تعتمد على مزيج من التصنيف الائتماني الشخصي مع معايير الصفقة المحددة.
بالإضافة إلى ذلك، أعمل حاليًا على تطوير مسارات قروض الأعمال، والتي بالكاد تنظر إلى تفاصيل المستثمر - حتى في البلدان التي لا يُسمح لي فيها بالحصول على قروض تقليدية.
ومن المهم أن نفهم أن شروط القرض، بما في ذلك سعر الفائدة، مستمدة من مستوى المخاطر التي يتحملها المقرض. وهذا يعني أنه في معظم الحالات، تأتي الطرق البديلة على حساب واحد أو أكثر مما يلي:
1. ارتفاع الفائدة
2. نسبة تمويل أقل (دفعة مقدمة أعلى)
3. قرض لفترة زمنية أقصر (بدلاً من 30-40 عامًا، 15، 10، 5 سنوات مع أو بدون "بالون"، 6-24 شهرًا لبدائل الأموال "الصعبة"، 1-6 أشهر لبدائل الأموال "الصعبة" " مال)
4. ارتفاع تكاليف الإغلاق.
إذا كان لديك مشروع محدد، فأنا أرغب في سماعه والتحقق مما إذا كان لدي الحل المناسب.
وينتهي كل قرض مع الضامن الذي يراجع البيانات ويقرر ما هي الشروط.
أحد أهم العوامل هو ما سيحدث للمستثمر إذا فشلت الصفقة. فقدان الفضل للأميركي أمر بالغ الأهمية، ويمكن أن يوقف حياته! وحتى لو كان القرض غير قابل للرجوع، فإن ائتمان المدين سيظل متضرراً، لذا فهذه هي أقوى رافعة للبنوك! البنوك ليس لديها رغبة في حجز الأصول، لذا فهي تفضل اللجوء إلى الائتمان.
وفي حالات المستثمرين الأجانب الذين ليس لديهم ائتمان، سيبحث البنك عن خيارات رافعة مالية أخرى للمستثمر. وبما أن البنك يرى المزيد من الأصول، والمزيد من النشاط والمزيد من الدخل، فإنه سوف يخفف المتطلبات.
هناك هذا الطريق وهناك هذا الطريق..
يعتمد على جميع أنواع العوامل...على الممتلكات...على النطاق...
ما تعلمته حتى الآن من المراسلات مع المقرضين والوسطاء استعدادًا لصفقة كبيرة ومتعددة: هناك مقرضون سيقرضون بناءً على الخبرة السابقة للمطور وبشكل أساسي على أساس فحص العقار. يعلنون في بداية العملية أن نسبة التمويل تعتمد على العقار نفسه. تتراوح أسعار الفائدة التي واجهتها بين 5.5 و5.3%، وقد تكون أيضًا أقل قليلاً. مرة أخرى، يعتمد على الصفقة.
مرحبًا ألون. من التجربة كلاكما على حق. ومن المؤكد أنه من المهم أن يكون لدى البنك مقترض ممتاز ذو دخل مرتفع وتاريخ خالي من العيوب في المدفوعات والائتمان وعشرات الشيكات الأخرى كما قدمت في محاضرتي التي أنصحكم بمشاهدتها وهذا الشخص هو الذي يضمن شخصيا القرض وهو الذي سيلاحقه البنك هو وأصوله الشخصية في حالة عدم سداد العقار، خاصة في حالات قرض الرجوع الذي تقل قيمته عن مليون دولار. تحتوي القروض غير القابلة للاسترداد أيضًا على قوانين Bad Boy Carve حيث يتم ملاحقة المنشئ في حالات معينة، على سبيل المثال في حالة الإهمال تجاه الممتلكات. علاوة على ذلك، يقوم البنك بالتحقق من السجل الإداري ومحفظة الأصول الخاصة بهذا الكيان الأمريكي. بالمناسبة، هذه هي بالضبط الخدمة التي أقدمها، من بين أمور أخرى، للمستثمرين الذين يشترون Multifamily معي. بعد كل هذا، أنت على حق أنه بالمقارنة مع القروض السكنية حيث يتم التحقق مما إذا كان المقترض يستطيع شخصيا دفع الرهن العقاري من راتبه، في العقارات التجارية من 5 وحدات أو أكثر، يتم فحص العقار نفسه من حيث حالة العقار و تدفقه ولكل بنك معايير مختلفة - على سبيل المثال أن التدفق سيكون 30 بالمائة على الأقل فوق أي نفقات بحيث يكون هناك هامش أمان - إذن أنت على حق أيضًا - فهو مزيج من الاثنين. لقد عملت على كل هذا بالتفصيل في المحاضرة التي ألقيتها كجزء من المنتدى حول multifamily - يمكنك ملء هذا النموذج وسوف يرسل لك مرة أخرى: https://info.www.forumnadlanusa.com/multi. بالنجاح!
يعمل كل مقرض بشكل مختلف، هل يعرفون كيفية العمل مع رواد الأعمال غير الأمريكيين؟ ليس الجميع يعلم..
هل سمعت عن أزمة الرهن العقاري؟ اعتادت البنوك على تقديم القروض لأي شخص. اليوم لا يوجد شيء من هذا القبيل…
أنا مقيم عائد من الولايات المتحدة وأعيش حاليًا في إسرائيل ولدي ائتمان وضرائب وأموال سائلة ممتازة، ويسعدني التعاون معك، هل لديك صفقة مثيرة للاهتمام؟
للتمويل في الولايات المتحدة ثلاث طرق مركزية
1 . يطلق عليه المستند الكامل، وهذه هي القناة التقليدية حيث يأتي المقترضون بائتمان وضرائب مرتبة توفر خيار السداد. هنا يمكنك الحصول على تمويل من أي بنك
2. ذكر. وهي قناة ثانية، وهي الشخص الذي يفتقد جزء من المعادلة أو الضرائب أو الائتمان هنا القرض أكثر جمودا وبنسب تمويل أقل وبسعر فائدة أعلى قليلا من السوق
3. قروض الأموال الصعبة هي قناة قروض خاصة - هنا يختار مستثمر خاص أن يقرضك ونعم أسعار الفائدة أعلى بكثير ولكن هنا يختار المستثمر على أساس ما سيقرضه عادة إذا قمت بشراء
الأرض والمستثمر سوف يمنحك التمويل للبناء على مراحل فقط بعد الإنتهاء من الأجزاء لتجنب المخاطرة