مناقشة النقابات والإنجازات وشركات العقارات التي يتم تسويقها للإسرائيليين
تاريخ النشر الأصلي على منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook:
2017-06-03T02:55:30+0000
مناقشة النقابات والإنجازات وشركات العقارات التي يتم تسويقها للإسرائيليين
يمكن قراءة الردود على المنشور في أسفل الصفحة والانضمام إلى المناقشة
- هناك طريقة جيدة لتجاوز القيود الأجنبية وهي الاستثمار في Del Multi Unios Syndication وهناك تحصل على ملكية مع الأمريكيين Harriets الذين يحصلون على قرض تجاري من Fannie Mae و Freddie Mac
- الأصدقاء ، سؤال - في عصر ما قبل سيطرتك على الاستثمارات. هل عمل أحد هنا مع شركة أمريكان إيجل العقارية ويمكنه إبداء رأي بشأنها؟
- http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
- ما هي المزايا الرئيسية لحقيقة أن الاستيفاء الآن له نشرة اكتتاب؟ هل كل شيء مرئي ومسيطر عليه أكثر؟
- حسنا شكرا لك. لأنهم متحمسون جدًا لهذه الحقيقة ، لكنني سألتهم لماذا وما زلت لم أتلق إجابة. ربما يخفض حد 35 مستثمرًا لأنه الآن خاضع للسيطرة. أعلم أنهم عملوا لفترة طويلة مع مصلحة الضرائب حتى يكون كل شيء كما ينبغي. مع كل الاحترام الواجب لـ Inbo Karambo وأمثالهم ، ثق فقط في الوفاء.
- أنت محق في أن إصدار نشرة الإصدار لا يحتوي على حد أقصى يبلغ 35 مستثمرًا. تبلغ تكلفة إصدار نشرة الإصدار حوالي 2 مليون شيكل وهذا يعني أن الشركة تعمل وفقًا لأعلى معايير هيئة الأوراق المالية الإسرائيلية.
- لدى Chasma و Avi Katz الكثير ليخسروه من أي فشل ، لذلك سيقاتلون بجد لإعادة المستثمرين إلى الصندوق على الأقل في استثماراتهم ، ولديهم أيضًا جيوب كبيرة للمعارك القانونية أو إكمال التمويل إذا لزم الأمر. ومع ذلك ، يجب بالطبع فحص كل استثمار وجعله منطقيًا كما ذكرت من قبل.
- أيضا لتحقيق وفاء أود أن أضع أموالا في أسوأ الأحوال إذا خسرتها فلن تدمر حياتي. هم أنفسهم يقولون هذا. لن آخذ تمويلًا لهذا ولا المال الذي ادخرته للأطفال من أجل الجامعة أو الذي أحتاجه للعيش. وحتى عند تحقيق ذلك ، من الممكن توزيع المخاطر في استثمارات صغيرة في أسواق مختلفة.
- http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
- كما هو الحال مع أي شيء تستثمر فيه ، يُنصح بفهم العمل والجمهور. العقارات السياحية هي شيء يتطلب المزيد من الصيانة والتسويق بسبب الحشد المتغير مقارنة بالعقارات السكنية حيث يمكن للناس العيش لسنوات ولا يعتمدون عليك في كل شيء في العقار
- مرحبا اصدقاء
اركض للتشاور
ربما شخص ما يعرف / سمع.وفيما يتعلق بالاستثمار في العقارات السياحية، فإن شركة bdp تتعامل مع هذا الأمر في عدة أماكن في العالم
نحن نتحدث عن عائدات صافية تبلغ حوالي 5-8٪ في أوروبا - ألمانيا
هل يعرف أحد / يسمع؟
ما رأيك في العقارات السياحية ،
ما مدى خطورة ذلك؟
هل النسب المئوية للعائد معقولة أم منخفضة للغاية؟ - ما هي الظروف التي يؤدي فيها الوفاء وما شابه ذلك إلى جمع الأموال في سوق الأوراق المالية؟ ما معدل الفائدة؟
- ماذا تقول عن الاستثمارات من خلال Hap في نيويورك؟
- ما أنجزه الزنوج بالفعل هو أن أموال المستثمرين تستخدم كدفعة مقدمة للمقاول / المطور الذي يعملون معه من أجل الحصول على قروض من البنك. يتعهد رائد الأعمال بالحصول على قرض بنهاية تاريخ محدد مسبقًا. إذا لم يكن ناجحًا ، فهناك ضمانات في عقود الوفاء للخروج من الصفقة.
- أفترض أنك عملت من خلال مستقبل آمن وبالفعل إحدى المشاكل هناك المنافسة التي تنشأ في نهاية البناء لأن هناك "فيضان" مؤقت للمنازل المتاحة للإيجار في المنطقة. أنا من استغرق وقتًا أطول إيجار.
- http://www.safefuture.us/
- شركة المستقبل الآمن هي أول شركة عقارية تقدم لك قناة استثمارية جذابة ومتينة ومربحة للغاية.
الاستجابة للتغيرات في اتجاه السوق
يتعافى سوق العقارات في الولايات المتحدة من الأزمة ويتغير بسرعة. كانت شركة Safe Future هي الشركة الإسرائيلية الأولى التي تم إعدادها للوضع الجديد في السوق وصاغت اتجاهات استثمارية جديدة وفريدة من نوعها ، وخاصة ريادة الأعمال العقارية في البناء الجديد.
في العقد الماضي ، كانت معظم الاستثمارات العقارية للإسرائيليين في الولايات المتحدة تهدف إلى شراء عقارات موجودة ، عادة من البنوك والمؤتمرات ، لكن يبدو أن هذا السوق يستنفد نفسه تدريجياً. الفرص الحقيقية آخذة في التناقص ، والعديد من العقارات التي تبقى في السوق ويتم تقديمها بأسعار منخفضة هي بمثابة مصائد للمستثمر المبتدئ.
ومع ذلك ، فقد أدت الأزمة العقارية إلى ظهور فرص جديدة. كان أحد الآثار الجانبية للأزمة هو الوقف شبه الكامل للبناء الجديد. في بعض المناطق ، هناك نقص حقيقي في المساكن الشاغرة ، خاصة المنازل الجديدة للطبقة الوسطى.
تركت الأزمة العديد من رواد الأعمال والمقاولين بأراضي للبناء في المناطق المرغوبة ، أحيانًا حتى بعد التطوير البيئي الكامل وإنشاء البنية التحتية ، ولكن بدون القدرة المالية للبناء عليها. في بعض الأحيان يكون العقار في الحراسة القضائية بالفعل أو مملوكًا للبنك ، أو مرشحًا لذلك. هذا هو المكان الذي يأتي دور Safe Future فيه. - هناك تحول في الشركات التي تعاملت في الأصول العقارية في الولايات المتحدة مثل SDB وغيرها إلى ريادة الأعمال لأنهم يقولون إن الفرصة قد استنفدت نفسها والفرصة التالية هي ريادة الأعمال.
- لم أفهم الفرق - هل تتحدث عن حقيقة أن العقارات الموجودة قد استنفدت إمكاناتها وبالتالي فمن الأفضل البناء؟ أنا بالتأكيد أرى ذلك. في موقف للسيارات في هارلم ، أصبح استثمارًا شعريًا لهشاما أو HAP - ذهبت لرؤيتهم جميعًا.
- نعم. لأن أسعار العقارات آخذة في الارتفاع وأقل جاذبية والعائد ينخفض ، فقد تحولوا إلى رواد أعمال مثل سيف فيوتزر لشراء قطع أرض والبناء عليها وأنا أعرف قلة آخرين ممن بدأوا في القيام بذلك.
- لقد تلقيت إجابة من فريق الاستيفاء بخصوص التغيير مع حقيقة أنهم الآن ضمن نشرة الإصدار -
التغيير في نشرة الإصدار ليس كبيرا. نفس التفتيش ، نفس الإشراف - فقط لجنة الأوراق المالية والبورصات قامت بفحصها ومنحت تصريحها مثل إصدار الأسهم أو السندات
(جيد لمن لا يعرف المجال أو الإنجاز ويريد أن يشعر بالأمان تحت إشراف الهيئة).والأكثر - هذا يلغي لنا حد 35 مستثمرًا - ثم يمكن للمئات الدخول لاستثمار واحد ، وبالتالي فإن مبالغ الدخول أقل - تبدأ من 30 ألف دولار
- فيما يتعلق بمناقشة WhatsApp حول HAP - التقيت بهم أيضًا. كان العيب الذي شعرت به هو أن العمل كان مباشرة مع رجل الأعمال. الوفاء هو عامل وسيط أنقذ العديد من المعاملات التي تشابكت مع رواد الأعمال وهذا مع عقود قوية. كما أن العائد الذي قدموه لا يبدو جذابًا.
- https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
- ما الذي تبحث عنه في الشركات التي توفر عقارات مع مستأجر وتدير العقار من أجلك - مقدمو خدمات تسليم المفتاح:
1) هل أنت المالك الفعلي للعقار أم أنك تقوم بتسويقه لشخص آخر؟ (أنت تحاول معرفة ما إذا كنت تتحدث إلى وسيط)
عند البحث عن البائعين بنظام تسليم المفتاح ، ستجد أن العديد منهم لا يمتلكون بالفعل العقارات التي يبيعونها. إنهم ببساطة يقومون بتسويق العقارات للآخرين ، ويعملون كوسطاء بينك وبين المالكين الحقيقيين. لا يوجد أي خطأ بالضرورة في هذا المفهوم ، لكن وظيفتك هي محاولة العثور على المصدر المباشر. يؤدي القيام بذلك إلى التخلص من كل الدهون ويمنحك أفضل عائد ممكن على استثمارك.
قد يكون العثور على المالك الحقيقي أمرًا صعبًا ، لأن الوسطاء هم محترفون في التنكر على أنهم المالكين الفعليين للعقارات التي يبيعونها. ليس هذا فقط ، فهم غالبًا ما يلمحون إلى أنهم مديرو شركة الإدارة التي ستدير ممتلكاتك. كن حذرًا ، فأنت لا تتم إحالتك إلى شركة إدارة إحدى الشركات التابعة لها. إذا أشار البائع إلى شخص أو شركة كأحد الشركات التابعة له أو شركائه فيما يتعلق بشراء أو بيع أو تجديد أو إدارة عقار ، فيجب أن تعلم أن الوسيط لديه سيطرة محدودة أو معدومة على هذا الجانب من استثمارك.
الشيء الأساسي الذي يجب تذكره بشأن الوسيط هو أنك لن تعرف أنك تتعامل مع وسيط ما لم تكن تعرف الأسئلة الصحيحة التي يجب طرحها.
الوسطاء لا يمتلكون العقارات التي يقومون بتسويقها ويتقاضون رواتبهم بإحدى طريقتين:
يحصلون على ركلة كبيرة من المالك الحقيقي. مثال نموذجي: البائع يريد 50,000،60,000 دولار لممتلكاته. يأتي وسيط ويقول "مرحبًا سيد. أيها المالك ، إذا كان بإمكاني إحضار مشترٍ سيدفع لك 10,000 ألف دولار مقابل عقارك ، فهل ستعطيني XNUMX دولار عند الإغلاق؟ " السيد. يقول المالك "بالتأكيد ، لم لا ، ما الذي يجب أن أخسره؟ أنا مقرف في التسويق على أي حال ". السيد. يقول الوسيط ، "مرحبًا ، هل تمانع إذا التقطت صورًا لممتلكاتك ووضعت بعض التفاصيل على موقع الويب الخاص بي؟" ...يمكنك الحصول على الصورة.
الطريقة الثانية لجني الوسطاء للمال هي العثور على عقارات إيجارية متدفقة نقدًا ، ووضعها في إطار عقد مع المالك ، وتسويقها بسعر أعلى. بمجرد أن يكون لديهم مشترٍ على الخطاف ، فإنهم يقومون بما يسمى الإغلاق المتزامن. هذا يعني أنهم يشترون العقار قبل ساعات ، إن لم يكن قبل دقائق من شرائه ، عادة بدون علمك. يحقق الوسيط ربحًا جيدًا ولم تحصل على أي قيمة من زيادة سعر البيع.
على الرغم من أن جميع الوسطاء ليسوا غير أمناء ، يجب أن تكون على اطلاع على العبارات المضللة مثل "نحن فخورون جدًا بتجديداتنا" و "جودة إدارة ممتلكاتنا عالية جدًا". في حين أنهم قد يقومون بتسويق منتج عالي الجودة ، فسيتعين عليهم القيام بذلك بربح كبير إذا كانوا يريدون كسب المال من المعاملة بأنفسهم. ستفعل أفضل بكثير إذا اشتريت من نفس المصدر الذي يشترونه ، المالك الفعلي للعقار.
2) أرى أن العقار الواقع في 123 Maple Street يقع في مدينة ممفيس بولاية تينيسي. هل تعيش في ممفيس ، وإذا كان الأمر كذلك ، فكم من الوقت تعيش هناك؟
من المستحيل أن يكون البائع الذي يعمل بنظام تسليم المفتاح والذي يعيش في سوق مختلفة مثل العقار الخاضع للملكية بنفس كفاءة مزود خدمة تسليم المفتاح المحلي.
هناك العديد من المكونات لكونك مزود خدمة تأجير متكاملة. البائع الذي لا يعيش في السوق حيث يشترون العقارات ويجددونها ويبيعونها ويديرونها سيعاني من فقدان الكفاءة في كل خطوة من العملية. إن عدم قدرتهم على إدارة أعمالهم بأنفسهم يزيد من تكلفة الإنتاج (وبالتالي تكلفة المنتج) والأهم من ذلك يقلل من أداء الإدارة بعد البيع.
3) منذ متى وأنت تعمل كمزود استثمار بنظام تسليم المفتاح بدوام كامل؟
فعادةً ، كلما طالت مدة عمل شخص ما ، كلما كان العمل أفضل. الشيء الرئيسي الذي تريد أن تتأكد منه هو أن مزود خدمة الإنجاز الكامل الخاص بك هو محترف بدوام كامل. لا توجد طريقة لإدارة هذا النوع من الأعمال والاحتفاظ بوظيفة أخرى.
4) هل سبق لك أن فقدت أي من العقارات الاستثمارية الخاصة بك بسبب الرهن؟
أعلم أن سؤال شخص ما عما إذا كان قد فقد أحد ممتلكاته بسبب حبس الرهن هو سؤال يصعب طرحه ، ولكن من المهم جدًا عدم أخذ المشورة أو التعامل مع شخص ليس لديه فهم أساسي لكيفية جعل هذا العمل يعمل. قم بواجبك المنزلى. اطرح الأسئلة الصعبة على البائعين ، ثم قم بإجراء البحث الخاص بك للتحقق من إجاباتهم. نتحدث عن هذا هو أموالك التي كسبتها بصعوبة. احمها. اشترى العديد من المستثمرين العقارات قبل عام 2007 عندما يمكن شراء العقارات المؤجرة وتمويلها بقرض بقيمة 100٪. معظم هؤلاء المستثمرين مفلسون الآن. كان سقوطهم فوق طاعة. لم يشتروا ببساطة ممتلكاتهم ويقرضوا عليها مبلغ استثماراتهم. لقد اتخذوا قرارًا تجاريًا سيئًا وشاركوا فيما أصبح بحق الكلمة القذرة في العمل المصرفي في الوقت الحاضر. فعلوا "إعادة التمويل النقدي". إعادة التمويل النقدي هو نوع من القروض يعيد فيه المالك تمويل عقار اشتراه سابقًا. عند الإغلاق على إعادة التمويل ، قاموا بسحب "النقد" في نهاية المطاف إزالة حقوق الملكية من الممتلكات. كان هذا سيئًا لعدة أسباب:
ولأنهم قاموا بسحب الأموال من إعادة التمويل ، فقد تكبدوا المزيد من الديون للخدمة ، مما قلل من تدفقهم النقدي.
تم تحويل جميع تكاليف الإغلاق المرتبطة بالإغلاق الثاني إلى مبلغ القرض الجديد. وقد أضاف هذا المزيد من الديون إلى الخدمة ، مما أدى إلى مزيد من التراجع في التدفق النقدي.
يمتلك المالك الآن عقارًا ذا نفوذ زائد والذي وفقًا للإرشادات الفيدرالية يجب الآن دفع تأمين الرهن العقاري كجزء من الدفعة الشهرية. هذا مرة أخرى يقلل من التدفق النقدي.
حصلت قروض إعادة التمويل النقدية على معدلات فائدة أعلى لأنها كانت أكثر خطورة. معدلات فائدة أعلى = دفعات شهرية أعلى = تدفق نقدي أقل.
سعى المستثمرون إلى التفكير في أن الأموال المقترضة من عمليات السحب النقدي كانت مربحة وسوف تعوم التدفق النقدي السلبي من إيجاراتهم. نظرًا لأن صرف الأموال النقدية كان أمرًا سهلاً ، فقد قفز الكثير من المستثمرين إلى عربة التسوق. لقد زادوا من أنماط حياتهم من خلال القيام بأكبر عدد ممكن من هؤلاء ، وعاشوا على الأموال المقترضة. عندما توقفت الموسيقى ولم تعد المبالغ المستردة متاحة ، اكتشف الكثير من المستثمرين الطريقة الصعبة التي كانت بها نماذج أعمالهم معيبة للغاية. لم تتدفق ممتلكاتهم النقدية على المدى الطويل لأنهم لم يتمكنوا من تحمل الشواغر العرضية والإصلاحات المرتبطة بالعقار الاستثماري. الطريقة الوحيدة التي يمكن أن يحافظ بها نموذج أعمالهم على نفسه كانت من خلال عمليات السحب النقدي المستمرة مع عمليات الاستحواذ الجديدة. وغني عن القول ، أن المستثمرين مع نموذج العمل هذا واجهوا في النهاية كارثة مالية. لم يكن معظم هؤلاء المستثمرين جيدين بشكل خاص في تجديد أو إدارة الممتلكات. لقد قاموا ببساطة بشرائها ، وإزالة حقوق الملكية من خلال استرداد نقدي ، وتسليم ممتلكاتهم إلى شركة إدارة تابعة لطرف ثالث. اليوم ، ستجد الكثير من هؤلاء الأفراد أنفسهم يتظاهرون بأنهم مستثمرون عقاريون ناجحون. لا يزال معظمهم لا يقومون بتجديد أو إدارة الممتلكات. موطنهم الآن هو مجرد تسويق جيد. نظرًا لأنهم لم يعودوا قادرين على تأمين التمويل ، فإنهم يقومون بتسويق ممتلكات الآخرين على أنها ممتلكاتهم ، مما يزيد من سعر الشراء بينما نادرًا ما يقدمون أي قيمة إضافية.
5) كم عدد الإيجارات التي تمتلكها شخصيًا؟
أنت تريد بائعًا جاهزًا يسير في الطريق ، وليس مجرد بائع يتحدث عن الكلام. إذا كان البائع الذي يعمل بنظام تسليم المفتاح يؤمن بالمنتج الذي يبيعه ، فسوف يمتلك الكثير من العقارات المؤجرة بأنفسهم. احذر من الطباخ الذي لا يأكل طعامه.
6) أرى أن نموذج عملك هو بيع عقارات في حالة سيئة ، واعدًا بتجديد الجودة بعد شرائي. كيف يمكنني التأكد من أن التجديدات ستتم في الوقت المناسب وبمستوى عالٍ من الجودة وبدون تجاوز الميزانية؟إذا اشتريت عقارًا متعثرًا من بائع يعد بتجديد جيد بعد الشراء ، فيرجى أن تكون جادًا بشأن العناية الواجبة. ما لم تكن محترفًا متمرسًا جدًا ، أقترح عليك إنفاق بضع مئات من الدولارات وتوظيف مفتش لإعطائك تقريرًا مفصلاً عن حالة العقار وتقديرًا لتكلفة التجديد. هذه هي الطريقة التي اشتريت بها منزلي الأول. مسلحًا بتقرير الفحص وتقدير تكلفة إعادة تأهيل العقار ، قمت بإعادة زيارة البائع بعرض أقل بكثير. لقد وفرت حوالي 10,000 دولار والكثير من وجع القلب.
7) نظرًا لأنني لا أستطيع الحصول على رهن عقاري لمدة 30 عامًا على العقار غير المتجدد الذي تبيعه ، فسوف يتعين علي اقتراض المال من مقرض خاص ثم إجراء إغلاق ثانٍ بمجرد أن يصبح العقار صالحًا للسكنى. ما هي إيجابيات وسلبيات هذا النوع من المعاملات مقابل شراء عقار تم تجديده بالفعل ويتدفق النقد؟
سأعترف أن هذا سؤال محمل لأنه لا يكاد يوجد أي مقارنة بين الخيارين. لا شك أن إحدى أكبر الطرق التي يواجه بها المستثمرون الجدد أو خارج المدينة هي شراء عقار شاغر ومتعثر بناءً على آراء البائع فيما يلي:
الحالة المفترضة للممتلكات
التكلفة الافتراضية للتجديد
إيجار السوق المقترح
المدة المقدرة بين تاريخ الشراء واليوم الذي يصبح فيه العقار مشغولاً ويتدفق النقد
حتى إذا كنت تتعامل مع بائع أخلاقي ، فإن أيًا من العوامل المذكورة أعلاه يمكن أن يتكبد بسهولة تجاوزات أو لا تسير كما هو متوقع ، مما يكلفك المال ويقلل من عائد الاستثمار المتوقع. إذا سارت الأمور كما هو متوقع تمامًا ، فأنت لا تزال تنظر إلى عدة أشهر بدون تدفق نقدي والمخاطر المرتبطة بالممتلكات الشاغرة. راجع السؤال 15 لمزيد من المعلومات حول مخاطر الممتلكات الشاغرة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تقترض أموالًا من مؤسسة مالية ، فسيكون لديك عمليتان إغلاق ، وبالتالي مضاعفة تكاليف الإغلاق. باختصار ، إذا كنت ستشتري عقارًا متعثرًا خارج السوق الخاص بك ، فيرجى توخي الحذر الشديد وبالتأكيد لا تقارنه باستثمار حقيقي بنظام تسليم المفتاح.
8) ما نوع الضمانات التي أمتلكها فيما يتعلق بالجودة الشاملة وعمق تجديداتك؟
ابحث عن بائع تسليم مفتاح يقدم ضمانًا على المنزل لمدة عام. إذا كنت تشتري عقارًا ، خاصة إذا كنت من خارج المدينة ، فلا ينبغي أن يكون هذا قابلاً للتفاوض. إذا لم يكن البائع واثقًا بدرجة كافية من منتجه ليقدم ضمانًا للمنزل ، فيجب عليك على الأقل الإصرار على إجراء فحص تفصيلي للمنزل من مفتش طرف ثالث. عادةً ما تكلف عمليات تفتيش المنزل 350 دولارًا - 500 دولارًا وهي ضرورية إذا لم يكن العقار الخاص بك مزودًا بضمان لمدة عام واحد. نوصي بشدة بـ Amerispec Home Inspections ، وهي شركة وطنية لضمان المنازل. www.amerispec.com 1-888-634-9861 لمزيد من المعلومات.
في السؤال رقم 12 ، نتناول أهمية أن يكون البائع ومدير الممتلكات الخاص بك واحدًا واحدًا ، مع الحفاظ على جميع المساءلة تحت سقف واحد. ليس هناك ما هو أسوأ من توجيه أصابع الاتهام بين البائع وشركة إدارة الممتلكات بشأن مشكلات الإصلاح والضمان.
9) لقد لاحظت أن هناك عقارات في مدينتك تباع بمبلغ 125,000 دولار مع تدفق نقدي قدره 290 دولارًا شهريًا ، وهناك عقارات يتم بيعها مقابل 62,000 دولار بنفس التدفق النقدي البالغ 290 دولارًا في الشهر. ما هي إيجابيات وسلبيات هذين النوعين المختلفين من الاستثمارات؟
ما تحتاج إلى مراعاته عند مقارنة عقارين استثماريين بتدفقات نقدية متشابهة ، ولكن أسعار الشراء المختلفة هي: ما يحدد عائدك الإجمالي في النهاية هو تكلفة استثمارك الأولي جنبًا إلى جنب مع تكلفة الوظائف الشاغرة على المدى الطويل.
أنصح كل مستثمر أنصحه بالتعامل مع ممتلكاته الاستثمارية كعمل تجاري. أحد جوانب هذا هو فهم أنه في مرحلة ما في المستقبل ، سيشهد ممتلكاتك معدل دوران. في هذا الرسم البياني ، نقارن عقارًا استثماريًا نموذجيًا بقيمة 62,000 ألف دولار مع عقار استثماري نموذجي بقيمة 125,000 ألف دولار. قد تتفاجأ من كيف أن اثنين من الممتلكات ذات التدفقات النقدية الإجمالية المتطابقة لها مثل هذا التباين الكبير في العوائد. لاحظ كيف أن الاختلاف في القدم المربعة والدفعة الأولى يؤثران بشكل كبير على العائد.* يستند هذا الرسم البياني إلى 24 شهرًا من الإشغال وشهرًا واحدًا من الوظائف الشاغرة
** يفترض هذا الرسم البياني أن جميع الميزات ووسائل الراحة متطابقة. ومع ذلك ، فإن العقار النموذجي الذي تبلغ قيمته إيجار 125 ألف دولار يجب أن يأتي مع موقد وثلاجة وميكروويف وغسالة أطباق والتخلص من القمامة وغالبًا ما يتم فتح باب مرآب آلي. كل ما ورد أعلاه عبارة عن عناصر تتطلب صيانة ثقيلة ولا يتم تقديمها في العقارات المؤجرة منخفضة التكلفة. ستؤدي الخدمة المستمرة لهذه العناصر على مدى عمر استثمارك إلى تقليل عائد الاستثمار الخاص بك بشكل أكبر ، بما يتجاوز ما هو معروض هنا.* يستند هذا الرسم البياني إلى 24 شهرًا من الإشغال وشهرًا واحدًا من الوظائف الشاغرة. عائد الاستثمار السنوي = 1 شهرًا من التدفق النقدي مقسومًا على استثمارك الأولي (دفعة أولى).
كما ترى ، فإن التدفقات النقدية المتطابقة لا تنتج عوائد متطابقة.
10) في أي نوع من الأحياء توجد عقاراتك؟
الشيء الرئيسي الذي تحاول تمييزه هو ما إذا كانت العقارات موجودة في ما يسميه المستثمرون "منطقة الحرب" أم لا. المستثمرين المختلفين لديهم أهداف مختلفة فيما يتعلق بالعقار الاستثماري. يهتم بعض المستثمرين بدرجة أكبر بالتقدير على المدى الطويل ، بينما يبحث الآخرون عن أعلى تدفق نقدي ممكن. بغض النظر عن السوق الذي تهتم به ، ستحتوي جميع المدن الكبرى على أحياء لا ترغب في الاستثمار فيها ، بغض النظر عن سعر العقار. لقد نقلت ممتلكات عُرضت عليّ مجانًا.
إذا كان أحد طرفي نطاق الملكية هو منطقة الحرب ، فإن الطرف الآخر هو أحياء المليون دولار. لا يميل أي من هذه الأحياء إلى أن يكون مرغوبًا فيه من منظور الاستثمار. في السؤال أعلاه ، تناولنا كيف يمكن للمستثمرين الدخول في مشاكل على الطرف الأعلى من الطيف. منطقة الحرب هي بالطبع الحد الأدنى من الطيف. في مكان ما في الوسط هو ما نسميه البقعة الحلوة.تختلف العلاقة بين سعر الشراء ومعدلات الإيجار في السوق من مدينة إلى أخرى ، وهي واحدة من أكبر العوامل المحددة لمدى جودة أداء الممتلكات الخاصة بك. مهمتك هي البحث والعثور على المكان المناسب في السوق الذي تريد الاستثمار فيه.
11) هل تمتلك شركة إدارة الممتلكات التي ستدير العقار الذي تبيعه؟
الجواب يجب أن يكون نعم. إذا لم يكن كذلك ، فاستمر في البحث. إلى جانب سعر شراء الممتلكات الخاصة بك ، فإن جودة الإدارة هي العامل الأول لمدى جودة أداء استثمارك.
تحقق أفضل العقارات أداءً عوائد إيجابية بسبب جودة الممتلكات وخدمة الصيانة في الوقت المناسب وإمكانية الوصول إلى الإدارة. عند التعامل مع بائعين ومديرين منفصلين ، غالبًا ما يكون هناك توجيه أصابع الاتهام من البائع إلى المدير والعودة مرة أخرى فيما يتعلق بالأداء الخاطئ. اعمل لنفسك معروفًا واترك المسؤولية في مكان واحد تحت سقف واحد.
هناك ميزة أخرى صغيرة ولكنها مميزة للشراء من البائع الذي يمتلك شركة الإدارة التي ستدير استثمارك ، وهي أن الصيانة ستتم على الأرجح بواسطة نفس الطاقم الذي قام بالتجديد. إذا كانت هذه هي الحالة ، فإن إلمامهم بالعقار سيوفر لك في النهاية المال على الإصلاحات التي ستجرى على الطريق.
12) أعلم أن جودة إدارة الممتلكات ستحدد في النهاية مدى جودة أداء ممتلكاتي. أخبرني ماذا ستفعل شركتك لزيادة العائد على استثماري؟
لا توجد طريقة للمبالغة في أهمية دور إدارة الممتلكات في مدى جودة أداء استثمارك. يمكن إدارة الصفقات الكبيرة في كارثة من خلال الإدارة الخاطئة للممتلكات ، وعلى العكس من ذلك ، يمكن إدارة الصفقات الهامشية لتحقيق النجاح ، مع توفير الوقت الكافي وإدارة الجودة. يجب أن تقضي الكثير من الوقت والجهد في البحث عن إدارة الممتلكات كما تقضي في البحث عن العقار نفسه.13) أرى أن 123 شارع Maple مستأجر مقابل 725 دولارًا شهريًا. هل 725 دولارًا بسعر إيجار السوق أو أعلى منه أو أقل منه؟
أفضل إجابة يمكن أن تتلقاها هي أن العقار مؤجر بأقل من أسعار السوق بقليل. الإبقاء على الإيجارات أقل بقليل من السوق يزيد من احتمالية وجود مستأجر طويل الأجل. الشغور ، وليس الإيجار المخفض قليلاً ، هو أكبر قاتل لعائد الاستثمار في العقارات المؤجرة.
على سبيل المثال ، إذا كان إيجار السوق لعقار ما هو 725 دولارًا في الشهر ، فمن الحكمة تسويق وتأجير هذا العقار مقابل 675 دولارًا - 700 دولار شهريًا. على الرغم من أن مبلغ 25 إلى 50 دولارًا أمريكيًا في الشهر لا يمثل الكثير من المال بالنسبة لنا كمستثمرين ، إلا أنه يمثل الكثير من المال للمستأجر. هذا الاختلاف الصغير ، عند دمجه مع إيجار في أفضل حالة ، يشجع تجديد عقود الإيجار وسيبقي عقارك مشغولاً ويتدفق النقد لسنوات قادمة. سيؤدي استخدام هذه الإستراتيجية إلى زيادة عائد استثمارك أعلى بكثير من 25 إلى 50 دولارًا إضافيًا شهريًا كنت ستحصل عليه في الإيجار.14) هل العقار مشغول حالياً؟
إذا كنت تفكر في شراء عقار شاغر ، فيجب أن تكون على دراية بالعديد من المشاكل المحتملة المرتبطة بهذا النوع من الشراء. بعض المشاكل التي تصاحب شراء العقارات الشاغرة هي:
أ) من المستحيل معرفة المدة التي سيبقى فيها العقار شاغرًا قبل أن يصبح مسكونًا. الوظائف الشاغرة هي أكبر قاتل لعائد الاستثمار في العقارات. من الصعب أن تبدأ استثمارك بعد عدة أشهر من وجود شاغر ، مما يضع عائد الاستثمار في الحفرة منذ البداية.
ب) واحدة من أكبر "المشاكل" في شراء العقارات المؤجرة الشاغرة هي معرفة أن أسعار الإيجار في السوق أقل بكثير مما كنت تعتقد. استند قرارك بالشراء إلى تدفق نقدي لم يكن من الممكن تحقيقه. بغض النظر عما إذا كان العقار الذي توشك على شرائه شاغرًا أم لا ، يجب عليك التحقق من إيجارات السوق للتأكد من أن الإيجار المقترح للعقار المعني يتناسب مع المنطقة (أو يفضل أن يكون أقل قليلاً. راجع السؤال رقم 14). للحصول على إيجارات السوق ، قم بزيارة www.rentstalker.com أو مواقع الويب التي تقدم خدمة مماثلة.
عادةً ما يكون السبب الوحيد الذي يدفع المستأجر لدفع إيجار السوق هو عدم قدرته على الاستئجار في مكان آخر. معظم المستأجرين الذين يدفعون إيجارًا أعلى من السوق لديهم ائتمان أسوأ من المتوسط ، وغالبًا ما يكون ذلك مع عمليات إخلاء متعددة. هذه ليست أنواع المستأجرين التي تريدها في منزلك.
ج) تزداد احتمالات التخريب والسرقة أضعافا مضاعفة عند خلو العقار بغض النظر عن نوعية الحي.
د) تحتوي معظم وثائق تأمين المالك على شرط الوظيفة الشاغرة لمدة 30 يومًا. ما لم يكن لديك بوليصة تأمين على الممتلكات الشاغرة ، ستكون ممتلكاتك معرضة للمسؤولية عن الحريق والسرقة والتخريب والقدر ، وما إلى ذلك.
إذا كنت تنوي شراء عقار شاغر ، فلا تغلق إلا إذا كان لديك بوليصة تأمين شاغرة. استعد لصدمة الملصقات. تصل تكلفة وثائق التأمين الشاغرة إلى أربعة أضعاف تكلفة بوليصة التأمين العادية.
سيوفر الاستثمار الحقيقي بنظام تسليم المفتاح التدفق النقدي في غضون فترة زمنية قصيرة جدًا من الإغلاق ويكون خاليًا من المزالق المحتملة المرتبطة بالعقار الشاغر.
15) ما هو معدل الإشغال لديك؟
هذا هو أحد أكبر المؤشرات على مدى جودة أداء شركة إدارة الممتلكات. سيتمكن البائع / المدير الجيد من إخبارك بعدد الوظائف الشاغرة الموجودة لديهم حاليًا في كتبهم دون تردد ، والأهم من ذلك نسبة الإشغال لديهم. بغض النظر عن الإجابة ، تحقق من كيفية التسويق ، ومتوسط طول الوظيفة الشاغرة ، وما هي معاييرهم الخاصة بالإشغال ، وما إلى ذلك ...16) ما هي أطول فترة شاغرة حاليا في كتبك؟ (إذا لم يتمكنوا من إخبارك ، يجب أن تكون هذه علامة حمراء)
إذا كان العقار شاغرًا لمدة تزيد عن 45 يومًا ، فهناك مشكلة محتملة. أنت تحاول معرفة ما هي المشكلة. هل هي غرفتين نوم والسوق لثلاث غرف نوم؟ هل هو في جزء غير مرغوب فيه من المدينة؟ تعرف على المشكلة وتأكد من تجنب شراء عقارات مماثلة. أحيانًا يكون للممتلكات التي لها سعر خاص مشكلة خاصة أيضًا.
17) هل تفرض رسوم التقديم على المستأجرين المحتملين؟
لا يمكنك السماح لهذا السؤال بأن يفسد الصفقات عندما تتسوق لأنه لسوء الحظ ، فإن الغالبية العظمى من الملابس الجاهزة ستجيب بـ "نعم". وذلك لأن رسوم التقديم هي مركز ربح ضخم لشركات الإدارة. ومع ذلك ، إذا كنت محظوظًا بما يكفي لتعثر شركة إدارة تمتص تكلفة التطبيقات ، فقد وجدت واحدة جيدة.
تضمن شركة الإدارة التي تستوعب تكاليف فحص المتقدمين أن الحد الأقصى لعدد الأفراد سيتقدم لاستئجار عقارك. إن وجود مجموعة أكبر من المتقدمين للاختيار من بينها يسمح لهم باختيار أفضل مستأجر على الإطلاق لممتلكاتك. يركز هذا النوع من فريق الإدارة على إيجاد المستأجر الأفضل جودة ، (شريان الحياة لجميع الاستثمارات العقارية) وليس
كسب المال من رسوم الطلب. هذه هي السمة المميزة لأسلوب الإدارة الذي يركز على المالك.
18) هل تقبل سلالة الكلاب العدوانية؟
هذه قضية مسؤولية ثابتة ، ونحن لسنا بأي حال من الأحوال محامي عقارات. ومع ذلك ، في رأي المؤلف ، فإن العناية الواجبة المناسبة ستشمل طلب رؤية عقد الإيجار الذي تستخدمه شركة الإدارة. إذا لم يُسمح بسلالات معينة ، فسيتم ذكرها في عقد الإيجار. قم بإجراء القليل من البحث وستجد أن المستثمرين الآخرين واجهوا مشكلة قانونية بشأن هذه المشكلة.
19) عندما يخضع العقار لإصلاح كبير أو ينقلب ، هل سترسل لي فيديو للإصلاحات المطلوبة؟
هذا سؤال مهم بشكل خاص للمستثمرين خارج المدينة ولا يجب أن تتوقع أقل من ذلك. تتوفر الآن كاميرات الفيديو عالية الدقة المحمولة بسعر يقل عن 150 دولارًا ، وينبغي على أي شركة إدارة عقارات تستحق المال أن تقدم هذه الخدمة لمستثمريها.
إذا كانت الصورة تساوي ألف كلمة ، فإن قيمة الفيديو تساوي مليون كلمة. لا يوجد شيء مثل شرح فيديو مفصل يمنحك الثقة والفهم للعمل الذي يتعين القيام به على الممتلكات الخاصة بك. كما يقول المثل ، الأقفال تحافظ على صدق الأشخاص الصادقين ولا يكذب الفيديو. الإصرار على ذلك.
- https://www.prodigynetwork.com/
- يوغيف ليفشين
أود أن أسمع عن تجارب الناس مع صندوق الوفاء ، والاختلافات بينه وبين الاستثمار مع الموزعين المحليين في الولايات المتحدة. ليئور ليورشيك - منشور تاريخي رائع منذ عام مضى ، لقد استعدت ذكريات من الماضي. شخص ما هنا حفر عميقاً في المنتدى - أحسنت. بالمناسبة ، أشعر بالكثير من المواد الرائعة من عام مضى وقبل عامين والتي تستحق البحث عنها.
- من خلال المناقشات حول الإنجاز ، أفترض أن وسائل الإعلام اليوم أقل دعمًا لمشاريعهم.
من خلال معرفتي الصغيرة بالشركة ، لديهم أيضًا مشاريع أفضل وأقل جودة. هذا هو السبب في توجهي مع جميع الذين طلبوا - تحقق ليس فقط من الشركة ، ولكن كما قال ليور ليورشيك هنا في أحد التعليقات - تحقق من المشروع نفسه.
المهم بالنسبة لهذه الشركات هو فحص المشروع ومخاطره / آفاقه. لديهم مشاريع يثني عليها مستثمروهم ولديهم مشاريع ... كيف نقول ... ثناء أقل.
بالمناسبة ، مثل أي هيئة تعمل منذ سنوات عديدة.
فيما يتعلق بـ SDB وما قالوه ، أنا شخصياً أتفق مع نهج الانتقال إلى ريادة الأعمال. نحن نعمل فقط في المشاريع الريادية. لديها الكثير من المزايا (وبالطبع عدد قليل من العيوب أيضًا) ، ولكن في ريادة الأعمال يمكنك تقليل المخاطر في بعض الفئات (الإيجار ، التجديد ، المشاكل "الحالية" ، إلخ).
نظرًا لارتفاع أسعار العقارات وبدأ المستثمرون مرة أخرى في الحصول على المزيد والمزيد من الرهون العقارية ، فهناك طلب متزايد على البناء الجديد على حساب السلع المستعملة وهذا أحد الاعتبارات الرئيسية لريادة الأعمال في الولايات المتحدة اليوم.
شكرا لمشاركتنا ...
لدي شخص لك ...
سار أتياس 074-7033933
إنه هاتف شخصي له
https://alaw.co.il/
من خلال المناقشات حول الإنجاز ، أفترض أن وسائل الإعلام اليوم أقل دعمًا لمشاريعهم.
من خلال معرفتي الصغيرة بالشركة ، لديهم أيضًا مشاريع أفضل وأقل جودة. هذا هو السبب في توجهي مع جميع الذين طلبوا - تحقق ليس فقط من الشركة ، ولكن كما قال ليور ليورشيك هنا في أحد التعليقات - تحقق من المشروع نفسه.
المهم بالنسبة لهذه الشركات هو فحص المشروع ومخاطره / آفاقه. لديهم مشاريع يثني عليها مستثمروهم ولديهم مشاريع ... كيف نقول ... ثناء أقل.
بالمناسبة ، مثل أي هيئة تعمل منذ سنوات عديدة.
فيما يتعلق بـ SDB وما قالوه ، أنا شخصياً أتفق مع نهج الانتقال إلى ريادة الأعمال. نحن نعمل فقط في المشاريع الريادية. لديها الكثير من المزايا (وبالطبع عدد قليل من العيوب أيضًا) ، ولكن في ريادة الأعمال يمكنك تقليل المخاطر في بعض الفئات (الإيجار ، التجديد ، المشاكل "الحالية" ، إلخ).
نظرًا لارتفاع أسعار العقارات وبدأ المستثمرون مرة أخرى في الحصول على المزيد والمزيد من الرهون العقارية ، فهناك طلب متزايد على البناء الجديد على حساب السلع المستعملة وهذا أحد الاعتبارات الرئيسية لريادة الأعمال في الولايات المتحدة اليوم.
منشور تاريخي رائع منذ عام مضى ، لقد استعدت ذكريات من الماضي. شخص ما هنا حفر عميقاً في المنتدى - أحسنت. بالمناسبة ، أشعر بالكثير من المواد الرائعة من عام مضى وقبل عامين والتي تستحق البحث عنها.
يوغيف ليفشين
أود أن أسمع عن تجارب الناس مع صندوق الوفاء ، والاختلافات بينه وبين الاستثمار مع الموزعين المحليين في الولايات المتحدة. ليئور ليورشيك
https://www.prodigynetwork.com/
ما الذي تبحث عنه في الشركات التي توفر عقارات مع مستأجر وتدير العقار من أجلك - مقدمو خدمات تسليم المفتاح:
1) هل أنت المالك الفعلي للعقار أم أنك تقوم بتسويقه لشخص آخر؟ (أنت تحاول معرفة ما إذا كنت تتحدث إلى وسيط)
عند البحث عن البائعين بنظام تسليم المفتاح ، ستجد أن العديد منهم لا يمتلكون بالفعل العقارات التي يبيعونها. إنهم ببساطة يقومون بتسويق العقارات للآخرين ، ويعملون كوسطاء بينك وبين المالكين الحقيقيين. لا يوجد أي خطأ بالضرورة في هذا المفهوم ، لكن وظيفتك هي محاولة العثور على المصدر المباشر. يؤدي القيام بذلك إلى التخلص من كل الدهون ويمنحك أفضل عائد ممكن على استثمارك.
قد يكون العثور على المالك الحقيقي أمرًا صعبًا ، لأن الوسطاء هم محترفون في التنكر على أنهم المالكين الفعليين للعقارات التي يبيعونها. ليس هذا فقط ، فهم غالبًا ما يلمحون إلى أنهم مديرو شركة الإدارة التي ستدير ممتلكاتك. كن حذرًا ، فأنت لا تتم إحالتك إلى شركة إدارة إحدى الشركات التابعة لها. إذا أشار البائع إلى شخص أو شركة كأحد الشركات التابعة له أو شركائه فيما يتعلق بشراء أو بيع أو تجديد أو إدارة عقار ، فيجب أن تعلم أن الوسيط لديه سيطرة محدودة أو معدومة على هذا الجانب من استثمارك.
الشيء الأساسي الذي يجب تذكره بشأن الوسيط هو أنك لن تعرف أنك تتعامل مع وسيط ما لم تكن تعرف الأسئلة الصحيحة التي يجب طرحها.
الوسطاء لا يمتلكون العقارات التي يقومون بتسويقها ويتقاضون رواتبهم بإحدى طريقتين:
يحصلون على ركلة كبيرة من المالك الحقيقي. مثال نموذجي: البائع يريد 50,000،60,000 دولار لممتلكاته. يأتي وسيط ويقول "مرحبًا سيد. أيها المالك ، إذا كان بإمكاني إحضار مشترٍ سيدفع لك 10,000 ألف دولار مقابل عقارك ، فهل ستعطيني XNUMX دولار عند الإغلاق؟ " السيد. يقول المالك "بالتأكيد ، لم لا ، ما الذي يجب أن أخسره؟ أنا مقرف في التسويق على أي حال ". السيد. يقول الوسيط ، "مرحبًا ، هل تمانع إذا التقطت صورًا لممتلكاتك ووضعت بعض التفاصيل على موقع الويب الخاص بي؟" ...يمكنك الحصول على الصورة.
الطريقة الثانية لجني الوسطاء للمال هي العثور على عقارات إيجارية متدفقة نقدًا ، ووضعها في إطار عقد مع المالك ، وتسويقها بسعر أعلى. بمجرد أن يكون لديهم مشترٍ على الخطاف ، فإنهم يقومون بما يسمى الإغلاق المتزامن. هذا يعني أنهم يشترون العقار قبل ساعات ، إن لم يكن قبل دقائق من شرائه ، عادة بدون علمك. يحقق الوسيط ربحًا جيدًا ولم تحصل على أي قيمة من زيادة سعر البيع.
على الرغم من أن جميع الوسطاء ليسوا غير أمناء ، يجب أن تكون على اطلاع على العبارات المضللة مثل "نحن فخورون جدًا بتجديداتنا" و "جودة إدارة ممتلكاتنا عالية جدًا". في حين أنهم قد يقومون بتسويق منتج عالي الجودة ، فسيتعين عليهم القيام بذلك بربح كبير إذا كانوا يريدون كسب المال من المعاملة بأنفسهم. ستفعل أفضل بكثير إذا اشتريت من نفس المصدر الذي يشترونه ، المالك الفعلي للعقار.
2) أرى أن العقار الواقع في 123 Maple Street يقع في مدينة ممفيس بولاية تينيسي. هل تعيش في ممفيس ، وإذا كان الأمر كذلك ، فكم من الوقت تعيش هناك؟
من المستحيل أن يكون البائع الذي يعمل بنظام تسليم المفتاح والذي يعيش في سوق مختلفة مثل العقار الخاضع للملكية بنفس كفاءة مزود خدمة تسليم المفتاح المحلي.
هناك العديد من المكونات لكونك مزود خدمة تأجير متكاملة. البائع الذي لا يعيش في السوق حيث يشترون العقارات ويجددونها ويبيعونها ويديرونها سيعاني من فقدان الكفاءة في كل خطوة من العملية. إن عدم قدرتهم على إدارة أعمالهم بأنفسهم يزيد من تكلفة الإنتاج (وبالتالي تكلفة المنتج) والأهم من ذلك يقلل من أداء الإدارة بعد البيع.
3) منذ متى وأنت تعمل كمزود استثمار بنظام تسليم المفتاح بدوام كامل؟
فعادةً ، كلما طالت مدة عمل شخص ما ، كلما كان العمل أفضل. الشيء الرئيسي الذي تريد أن تتأكد منه هو أن مزود خدمة الإنجاز الكامل الخاص بك هو محترف بدوام كامل. لا توجد طريقة لإدارة هذا النوع من الأعمال والاحتفاظ بوظيفة أخرى.
4) هل سبق لك أن فقدت أي من العقارات الاستثمارية الخاصة بك بسبب الرهن؟
أعلم أن سؤال شخص ما عما إذا كان قد فقد أحد ممتلكاته بسبب حبس الرهن هو سؤال يصعب طرحه ، ولكن من المهم جدًا عدم أخذ المشورة أو التعامل مع شخص ليس لديه فهم أساسي لكيفية جعل هذا العمل يعمل. قم بواجبك المنزلى. اطرح الأسئلة الصعبة على البائعين ، ثم قم بإجراء البحث الخاص بك للتحقق من إجاباتهم. نتحدث عن هذا هو أموالك التي كسبتها بصعوبة. احمها. اشترى العديد من المستثمرين العقارات قبل عام 2007 عندما يمكن شراء العقارات المؤجرة وتمويلها بقرض بقيمة 100٪. معظم هؤلاء المستثمرين مفلسون الآن. كان سقوطهم فوق طاعة. لم يشتروا ببساطة ممتلكاتهم ويقرضوا عليها مبلغ استثماراتهم. لقد اتخذوا قرارًا تجاريًا سيئًا وشاركوا فيما أصبح بحق الكلمة القذرة في العمل المصرفي في الوقت الحاضر. فعلوا "إعادة التمويل النقدي". إعادة التمويل النقدي هو نوع من القروض يعيد فيه المالك تمويل عقار اشتراه سابقًا. عند الإغلاق على إعادة التمويل ، قاموا بسحب "النقد" في نهاية المطاف إزالة حقوق الملكية من الممتلكات. كان هذا سيئًا لعدة أسباب:
ولأنهم قاموا بسحب الأموال من إعادة التمويل ، فقد تكبدوا المزيد من الديون للخدمة ، مما قلل من تدفقهم النقدي.
تم تحويل جميع تكاليف الإغلاق المرتبطة بالإغلاق الثاني إلى مبلغ القرض الجديد. وقد أضاف هذا المزيد من الديون إلى الخدمة ، مما أدى إلى مزيد من التراجع في التدفق النقدي.
يمتلك المالك الآن عقارًا ذا نفوذ زائد والذي وفقًا للإرشادات الفيدرالية يجب الآن دفع تأمين الرهن العقاري كجزء من الدفعة الشهرية. هذا مرة أخرى يقلل من التدفق النقدي.
حصلت قروض إعادة التمويل النقدية على معدلات فائدة أعلى لأنها كانت أكثر خطورة. معدلات فائدة أعلى = دفعات شهرية أعلى = تدفق نقدي أقل.
سعى المستثمرون إلى التفكير في أن الأموال المقترضة من عمليات السحب النقدي كانت مربحة وسوف تعوم التدفق النقدي السلبي من إيجاراتهم. نظرًا لأن صرف الأموال النقدية كان أمرًا سهلاً ، فقد قفز الكثير من المستثمرين إلى عربة التسوق. لقد زادوا من أنماط حياتهم من خلال القيام بأكبر عدد ممكن من هؤلاء ، وعاشوا على الأموال المقترضة. عندما توقفت الموسيقى ولم تعد المبالغ المستردة متاحة ، اكتشف الكثير من المستثمرين الطريقة الصعبة التي كانت بها نماذج أعمالهم معيبة للغاية. لم تتدفق ممتلكاتهم النقدية على المدى الطويل لأنهم لم يتمكنوا من تحمل الشواغر العرضية والإصلاحات المرتبطة بالعقار الاستثماري. الطريقة الوحيدة التي يمكن أن يحافظ بها نموذج أعمالهم على نفسه كانت من خلال عمليات السحب النقدي المستمرة مع عمليات الاستحواذ الجديدة. وغني عن القول ، أن المستثمرين مع نموذج العمل هذا واجهوا في النهاية كارثة مالية. لم يكن معظم هؤلاء المستثمرين جيدين بشكل خاص في تجديد أو إدارة الممتلكات. لقد قاموا ببساطة بشرائها ، وإزالة حقوق الملكية من خلال استرداد نقدي ، وتسليم ممتلكاتهم إلى شركة إدارة تابعة لطرف ثالث. اليوم ، ستجد الكثير من هؤلاء الأفراد أنفسهم يتظاهرون بأنهم مستثمرون عقاريون ناجحون. لا يزال معظمهم لا يقومون بتجديد أو إدارة الممتلكات. موطنهم الآن هو مجرد تسويق جيد. نظرًا لأنهم لم يعودوا قادرين على تأمين التمويل ، فإنهم يقومون بتسويق ممتلكات الآخرين على أنها ممتلكاتهم ، مما يزيد من سعر الشراء بينما نادرًا ما يقدمون أي قيمة إضافية.
5) كم عدد الإيجارات التي تمتلكها شخصيًا؟
أنت تريد بائعًا جاهزًا يسير في الطريق ، وليس مجرد بائع يتحدث عن الكلام. إذا كان البائع الذي يعمل بنظام تسليم المفتاح يؤمن بالمنتج الذي يبيعه ، فسوف يمتلك الكثير من العقارات المؤجرة بأنفسهم. احذر من الطباخ الذي لا يأكل طعامه.
6) أرى أن نموذج عملك هو بيع عقارات في حالة سيئة ، واعدًا بتجديد الجودة بعد شرائي. كيف يمكنني التأكد من أن التجديدات ستتم في الوقت المناسب وبمستوى عالٍ من الجودة وبدون تجاوز الميزانية؟
إذا اشتريت عقارًا متعثرًا من بائع يعد بتجديد جيد بعد الشراء ، فيرجى أن تكون جادًا بشأن العناية الواجبة. ما لم تكن محترفًا متمرسًا جدًا ، أقترح عليك إنفاق بضع مئات من الدولارات وتوظيف مفتش لإعطائك تقريرًا مفصلاً عن حالة العقار وتقديرًا لتكلفة التجديد. هذه هي الطريقة التي اشتريت بها منزلي الأول. مسلحًا بتقرير الفحص وتقدير تكلفة إعادة تأهيل العقار ، قمت بإعادة زيارة البائع بعرض أقل بكثير. لقد وفرت حوالي 10,000 دولار والكثير من وجع القلب.
7) نظرًا لأنني لا أستطيع الحصول على رهن عقاري لمدة 30 عامًا على العقار غير المتجدد الذي تبيعه ، فسوف يتعين علي اقتراض المال من مقرض خاص ثم إجراء إغلاق ثانٍ بمجرد أن يصبح العقار صالحًا للسكنى. ما هي إيجابيات وسلبيات هذا النوع من المعاملات مقابل شراء عقار تم تجديده بالفعل ويتدفق النقد؟
سأعترف أن هذا سؤال محمل لأنه لا يكاد يوجد أي مقارنة بين الخيارين. لا شك أن إحدى أكبر الطرق التي يواجه بها المستثمرون الجدد أو خارج المدينة هي شراء عقار شاغر ومتعثر بناءً على آراء البائع فيما يلي:
الحالة المفترضة للممتلكات
التكلفة الافتراضية للتجديد
إيجار السوق المقترح
المدة المقدرة بين تاريخ الشراء واليوم الذي يصبح فيه العقار مشغولاً ويتدفق النقد
حتى إذا كنت تتعامل مع بائع أخلاقي ، فإن أيًا من العوامل المذكورة أعلاه يمكن أن يتكبد بسهولة تجاوزات أو لا تسير كما هو متوقع ، مما يكلفك المال ويقلل من عائد الاستثمار المتوقع. إذا سارت الأمور كما هو متوقع تمامًا ، فأنت لا تزال تنظر إلى عدة أشهر بدون تدفق نقدي والمخاطر المرتبطة بالممتلكات الشاغرة. راجع السؤال 15 لمزيد من المعلومات حول مخاطر الممتلكات الشاغرة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تقترض أموالًا من مؤسسة مالية ، فسيكون لديك عمليتان إغلاق ، وبالتالي مضاعفة تكاليف الإغلاق. باختصار ، إذا كنت ستشتري عقارًا متعثرًا خارج السوق الخاص بك ، فيرجى توخي الحذر الشديد وبالتأكيد لا تقارنه باستثمار حقيقي بنظام تسليم المفتاح.
8) ما نوع الضمانات التي أمتلكها فيما يتعلق بالجودة الشاملة وعمق تجديداتك؟
ابحث عن بائع تسليم مفتاح يقدم ضمانًا على المنزل لمدة عام. إذا كنت تشتري عقارًا ، خاصة إذا كنت من خارج المدينة ، فلا ينبغي أن يكون هذا قابلاً للتفاوض. إذا لم يكن البائع واثقًا بدرجة كافية من منتجه ليقدم ضمانًا للمنزل ، فيجب عليك على الأقل الإصرار على إجراء فحص تفصيلي للمنزل من مفتش طرف ثالث. عادةً ما تكلف عمليات تفتيش المنزل 350 دولارًا - 500 دولارًا وهي ضرورية إذا لم يكن العقار الخاص بك مزودًا بضمان لمدة عام واحد. نوصي بشدة بـ Amerispec Home Inspections ، وهي شركة وطنية لضمان المنازل. http://www.amerispec.com 1-888-634-9861 لمزيد من المعلومات.
في السؤال رقم 12 ، نتناول أهمية أن يكون البائع ومدير الممتلكات الخاص بك واحدًا واحدًا ، مع الحفاظ على جميع المساءلة تحت سقف واحد. ليس هناك ما هو أسوأ من توجيه أصابع الاتهام بين البائع وشركة إدارة الممتلكات بشأن مشكلات الإصلاح والضمان.
9) لقد لاحظت أن هناك عقارات في مدينتك تباع بمبلغ 125,000 دولار مع تدفق نقدي قدره 290 دولارًا شهريًا ، وهناك عقارات يتم بيعها مقابل 62,000 دولار بنفس التدفق النقدي البالغ 290 دولارًا في الشهر. ما هي إيجابيات وسلبيات هذين النوعين المختلفين من الاستثمارات؟
ما تحتاج إلى مراعاته عند مقارنة عقارين استثماريين بتدفقات نقدية متشابهة ، ولكن أسعار الشراء المختلفة هي: ما يحدد عائدك الإجمالي في النهاية هو تكلفة استثمارك الأولي جنبًا إلى جنب مع تكلفة الوظائف الشاغرة على المدى الطويل.
أنصح كل مستثمر أنصحه بالتعامل مع ممتلكاته الاستثمارية كعمل تجاري. أحد جوانب هذا هو فهم أنه في مرحلة ما في المستقبل ، سيشهد ممتلكاتك معدل دوران. في هذا الرسم البياني ، نقارن عقارًا استثماريًا نموذجيًا بقيمة 62,000 ألف دولار مع عقار استثماري نموذجي بقيمة 125,000 ألف دولار. قد تتفاجأ من كيف أن اثنين من الممتلكات ذات التدفقات النقدية الإجمالية المتطابقة لها مثل هذا التباين الكبير في العوائد. لاحظ كيف أن الاختلاف في القدم المربعة والدفعة الأولى يؤثران بشكل كبير على العائد.
* يستند هذا الرسم البياني إلى 24 شهرًا من الإشغال وشهرًا واحدًا من الوظائف الشاغرة
** يفترض هذا الرسم البياني أن جميع الميزات ووسائل الراحة متطابقة. ومع ذلك ، فإن العقار النموذجي الذي تبلغ قيمته إيجار 125 ألف دولار يجب أن يأتي مع موقد وثلاجة وميكروويف وغسالة أطباق والتخلص من القمامة وغالبًا ما يتم فتح باب مرآب آلي. كل ما ورد أعلاه عبارة عن عناصر تتطلب صيانة ثقيلة ولا يتم تقديمها في العقارات المؤجرة منخفضة التكلفة. ستؤدي الخدمة المستمرة لهذه العناصر على مدى عمر استثمارك إلى تقليل عائد الاستثمار الخاص بك بشكل أكبر ، بما يتجاوز ما هو معروض هنا.
* يستند هذا الرسم البياني إلى 24 شهرًا من الإشغال وشهرًا واحدًا من الوظائف الشاغرة. عائد الاستثمار السنوي = 1 شهرًا من التدفق النقدي مقسومًا على استثمارك الأولي (دفعة أولى).
كما ترى ، فإن التدفقات النقدية المتطابقة لا تنتج عوائد متطابقة.
10) في أي نوع من الأحياء توجد عقاراتك؟
الشيء الرئيسي الذي تحاول تمييزه هو ما إذا كانت العقارات موجودة في ما يسميه المستثمرون "منطقة الحرب" أم لا. المستثمرين المختلفين لديهم أهداف مختلفة فيما يتعلق بالعقار الاستثماري. يهتم بعض المستثمرين بدرجة أكبر بالتقدير على المدى الطويل ، بينما يبحث الآخرون عن أعلى تدفق نقدي ممكن. بغض النظر عن السوق الذي تهتم به ، ستحتوي جميع المدن الكبرى على أحياء لا ترغب في الاستثمار فيها ، بغض النظر عن سعر العقار. لقد نقلت ممتلكات عُرضت عليّ مجانًا.
إذا كان أحد طرفي نطاق الملكية هو منطقة الحرب ، فإن الطرف الآخر هو أحياء المليون دولار. لا يميل أي من هذه الأحياء إلى أن يكون مرغوبًا فيه من منظور الاستثمار. في السؤال أعلاه ، تناولنا كيف يمكن للمستثمرين الدخول في مشاكل على الطرف الأعلى من الطيف. منطقة الحرب هي بالطبع الحد الأدنى من الطيف. في مكان ما في الوسط هو ما نسميه البقعة الحلوة.
تختلف العلاقة بين سعر الشراء ومعدلات الإيجار في السوق من مدينة إلى أخرى ، وهي واحدة من أكبر العوامل المحددة لمدى جودة أداء الممتلكات الخاصة بك. مهمتك هي البحث والعثور على المكان المناسب في السوق الذي تريد الاستثمار فيه.
11) هل تمتلك شركة إدارة الممتلكات التي ستدير العقار الذي تبيعه؟
الجواب يجب أن يكون نعم. إذا لم يكن كذلك ، فاستمر في البحث. إلى جانب سعر شراء الممتلكات الخاصة بك ، فإن جودة الإدارة هي العامل الأول لمدى جودة أداء استثمارك.
تحقق أفضل العقارات أداءً عوائد إيجابية بسبب جودة الممتلكات وخدمة الصيانة في الوقت المناسب وإمكانية الوصول إلى الإدارة. عند التعامل مع بائعين ومديرين منفصلين ، غالبًا ما يكون هناك توجيه أصابع الاتهام من البائع إلى المدير والعودة مرة أخرى فيما يتعلق بالأداء الخاطئ. اعمل لنفسك معروفًا واترك المسؤولية في مكان واحد تحت سقف واحد.
هناك ميزة أخرى صغيرة ولكنها مميزة للشراء من البائع الذي يمتلك شركة الإدارة التي ستدير استثمارك ، وهي أن الصيانة ستتم على الأرجح بواسطة نفس الطاقم الذي قام بالتجديد. إذا كانت هذه هي الحالة ، فإن إلمامهم بالعقار سيوفر لك في النهاية المال على الإصلاحات التي ستجرى على الطريق.
12) أعلم أن جودة إدارة الممتلكات ستحدد في النهاية مدى جودة أداء ممتلكاتي. أخبرني ماذا ستفعل شركتك لزيادة العائد على استثماري؟
لا توجد طريقة للمبالغة في أهمية دور إدارة الممتلكات في مدى جودة أداء استثمارك. يمكن إدارة الصفقات الكبيرة في كارثة من خلال الإدارة الخاطئة للممتلكات ، وعلى العكس من ذلك ، يمكن إدارة الصفقات الهامشية لتحقيق النجاح ، مع توفير الوقت الكافي وإدارة الجودة. يجب أن تقضي الكثير من الوقت والجهد في البحث عن إدارة الممتلكات كما تقضي في البحث عن العقار نفسه.
13) أرى أن 123 شارع Maple مستأجر مقابل 725 دولارًا شهريًا. هل 725 دولارًا بسعر إيجار السوق أو أعلى منه أو أقل منه؟
أفضل إجابة يمكن أن تتلقاها هي أن العقار مؤجر بأقل من أسعار السوق بقليل. الإبقاء على الإيجارات أقل بقليل من السوق يزيد من احتمالية وجود مستأجر طويل الأجل. الشغور ، وليس الإيجار المخفض قليلاً ، هو أكبر قاتل لعائد الاستثمار في العقارات المؤجرة.
على سبيل المثال ، إذا كان إيجار السوق لعقار ما هو 725 دولارًا في الشهر ، فمن الحكمة تسويق وتأجير هذا العقار مقابل 675 دولارًا - 700 دولار شهريًا. على الرغم من أن مبلغ 25 إلى 50 دولارًا أمريكيًا في الشهر لا يمثل الكثير من المال بالنسبة لنا كمستثمرين ، إلا أنه يمثل الكثير من المال للمستأجر. هذا الاختلاف الصغير ، عند دمجه مع إيجار في أفضل حالة ، يشجع تجديد عقود الإيجار وسيبقي عقارك مشغولاً ويتدفق النقد لسنوات قادمة. سيؤدي استخدام هذه الإستراتيجية إلى زيادة عائد استثمارك أعلى بكثير من 25 إلى 50 دولارًا إضافيًا شهريًا كنت ستحصل عليه في الإيجار.
14) هل العقار مشغول حالياً؟
إذا كنت تفكر في شراء عقار شاغر ، فيجب أن تكون على دراية بالعديد من المشاكل المحتملة المرتبطة بهذا النوع من الشراء. بعض المشاكل التي تصاحب شراء العقارات الشاغرة هي:
أ) من المستحيل معرفة المدة التي سيبقى فيها العقار شاغرًا قبل أن يصبح مسكونًا. الوظائف الشاغرة هي أكبر قاتل لعائد الاستثمار في العقارات. من الصعب أن تبدأ استثمارك بعد عدة أشهر من وجود شاغر ، مما يضع عائد الاستثمار في الحفرة منذ البداية.
ب) واحدة من أكبر "المشاكل" في شراء العقارات المؤجرة الشاغرة هي معرفة أن أسعار الإيجار في السوق أقل بكثير مما كنت تعتقد. استند قرارك بالشراء إلى تدفق نقدي لم يكن من الممكن تحقيقه. بغض النظر عما إذا كان العقار الذي توشك على شرائه شاغرًا أم لا ، يجب عليك التحقق من إيجارات السوق للتأكد من أن الإيجار المقترح للعقار المعني يتناسب مع المنطقة (أو يفضل أن يكون أقل قليلاً. راجع السؤال رقم 14). لإيجارات السوق ، قم بزيارة http://www.rentstalker.com أو مواقع الويب التي تقدم خدمة مماثلة.
عادةً ما يكون السبب الوحيد الذي يدفع المستأجر لدفع إيجار السوق هو عدم قدرته على الاستئجار في مكان آخر. معظم المستأجرين الذين يدفعون إيجارًا أعلى من السوق لديهم ائتمان أسوأ من المتوسط ، وغالبًا ما يكون ذلك مع عمليات إخلاء متعددة. هذه ليست أنواع المستأجرين التي تريدها في منزلك.
ج) تزداد احتمالات التخريب والسرقة أضعافا مضاعفة عند خلو العقار بغض النظر عن نوعية الحي.
د) تحتوي معظم وثائق تأمين المالك على شرط الوظيفة الشاغرة لمدة 30 يومًا. ما لم يكن لديك بوليصة تأمين على الممتلكات الشاغرة ، ستكون ممتلكاتك معرضة للمسؤولية عن الحريق والسرقة والتخريب والقدر ، وما إلى ذلك.
إذا كنت تنوي شراء عقار شاغر ، فلا تغلق إلا إذا كان لديك بوليصة تأمين شاغرة. استعد لصدمة الملصقات. تصل تكلفة وثائق التأمين الشاغرة إلى أربعة أضعاف تكلفة بوليصة التأمين العادية.
سيوفر الاستثمار الحقيقي بنظام تسليم المفتاح التدفق النقدي في غضون فترة زمنية قصيرة جدًا من الإغلاق ويكون خاليًا من المزالق المحتملة المرتبطة بالعقار الشاغر.
15) ما هو معدل الإشغال لديك؟
هذا هو أحد أكبر المؤشرات على مدى جودة أداء شركة إدارة الممتلكات. سيتمكن البائع / المدير الجيد من إخبارك بعدد الوظائف الشاغرة الموجودة لديهم حاليًا في كتبهم دون تردد ، والأهم من ذلك نسبة الإشغال لديهم. بغض النظر عن الإجابة ، تحقق من كيفية التسويق ، ومتوسط طول الوظيفة الشاغرة ، وما هي معاييرهم الخاصة بالإشغال ، وما إلى ذلك ...
16) ما هي أطول فترة شاغرة حاليا في كتبك؟ (إذا لم يتمكنوا من إخبارك ، يجب أن تكون هذه علامة حمراء)
إذا كان العقار شاغرًا لمدة تزيد عن 45 يومًا ، فهناك مشكلة محتملة. أنت تحاول معرفة ما هي المشكلة. هل هي غرفتين نوم والسوق لثلاث غرف نوم؟ هل هو في جزء غير مرغوب فيه من المدينة؟ تعرف على المشكلة وتأكد من تجنب شراء عقارات مماثلة. أحيانًا يكون للممتلكات التي لها سعر خاص مشكلة خاصة أيضًا.
17) هل تفرض رسوم التقديم على المستأجرين المحتملين؟
لا يمكنك السماح لهذا السؤال بأن يفسد الصفقات عندما تتسوق لأنه لسوء الحظ ، فإن الغالبية العظمى من الملابس الجاهزة ستجيب بـ "نعم". وذلك لأن رسوم التقديم هي مركز ربح ضخم لشركات الإدارة. ومع ذلك ، إذا كنت محظوظًا بما يكفي لتعثر شركة إدارة تمتص تكلفة التطبيقات ، فقد وجدت واحدة جيدة.
تضمن شركة الإدارة التي تستوعب تكاليف فحص المتقدمين أن الحد الأقصى لعدد الأفراد سيتقدم لاستئجار عقارك. إن وجود مجموعة أكبر من المتقدمين للاختيار من بينها يسمح لهم باختيار أفضل مستأجر على الإطلاق لممتلكاتك. يركز هذا النوع من فريق الإدارة على إيجاد المستأجر الأفضل جودة ، (شريان الحياة لجميع الاستثمارات العقارية) وليس
كسب المال من رسوم الطلب. هذه هي السمة المميزة لأسلوب الإدارة الذي يركز على المالك.
18) هل تقبل سلالة الكلاب العدوانية؟
هذه قضية مسؤولية ثابتة ، ونحن لسنا بأي حال من الأحوال محامي عقارات. ومع ذلك ، في رأي المؤلف ، فإن العناية الواجبة المناسبة ستشمل طلب رؤية عقد الإيجار الذي تستخدمه شركة الإدارة. إذا لم يُسمح بسلالات معينة ، فسيتم ذكرها في عقد الإيجار. قم بإجراء القليل من البحث وستجد أن المستثمرين الآخرين واجهوا مشكلة قانونية بشأن هذه المشكلة.
19) عندما يخضع العقار لإصلاح كبير أو ينقلب ، هل سترسل لي فيديو للإصلاحات المطلوبة؟
هذا سؤال مهم بشكل خاص للمستثمرين خارج المدينة ولا يجب أن تتوقع أقل من ذلك. تتوفر الآن كاميرات الفيديو عالية الدقة المحمولة بسعر يقل عن 150 دولارًا ، وينبغي على أي شركة إدارة عقارات تستحق المال أن تقدم هذه الخدمة لمستثمريها.
إذا كانت الصورة تساوي ألف كلمة ، فإن قيمة الفيديو تساوي مليون كلمة. لا يوجد شيء مثل شرح فيديو مفصل يمنحك الثقة والفهم للعمل الذي يتعين القيام به على الممتلكات الخاصة بك. كما يقول المثل ، الأقفال تحافظ على صدق الأشخاص الصادقين ولا يكذب الفيديو. الإصرار على ذلك.
https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
فيما يتعلق بمناقشة WhatsApp حول HAP - التقيت بهم أيضًا. كان العيب الذي شعرت به هو أن العمل كان مباشرة مع رجل الأعمال. الوفاء هو عامل وسيط أنقذ العديد من المعاملات التي تشابكت مع رواد الأعمال وهذا مع عقود قوية. كما أن العائد الذي قدموه لا يبدو جذابًا.
لقد تلقيت إجابة من فريق الاستيفاء بخصوص التغيير مع حقيقة أنهم الآن ضمن نشرة الإصدار -
التغيير في نشرة الإصدار ليس كبيرا. نفس التفتيش ، نفس الإشراف - فقط لجنة الأوراق المالية والبورصات قامت بفحصها ومنحت تصريحها مثل إصدار الأسهم أو السندات
(جيد لمن لا يعرف المجال أو الإنجاز ويريد أن يشعر بالأمان تحت إشراف الهيئة).
والأكثر - هذا يلغي لنا حد 35 مستثمرًا - ثم يمكن للمئات الدخول لاستثمار واحد ، وبالتالي فإن مبالغ الدخول أقل - تبدأ من 30 ألف دولار
نعم. لأن أسعار العقارات آخذة في الارتفاع وأقل جاذبية والعائد ينخفض ، فقد تحولوا إلى رواد أعمال مثل سيف فيوتزر لشراء قطع أرض والبناء عليها وأنا أعرف قلة آخرين ممن بدأوا في القيام بذلك.
لم أفهم الفرق - هل تتحدث عن حقيقة أن العقارات الموجودة قد استنفدت إمكاناتها وبالتالي فمن الأفضل البناء؟ أنا بالتأكيد أرى ذلك. في موقف للسيارات في هارلم ، أصبح استثمارًا شعريًا لهشاما أو HAP - ذهبت لرؤيتهم جميعًا.
هناك تحول في الشركات التي تعاملت في الأصول العقارية في الولايات المتحدة مثل SDB وغيرها إلى ريادة الأعمال لأنهم يقولون إن الفرصة قد استنفدت نفسها والفرصة التالية هي ريادة الأعمال.
شركة المستقبل الآمن هي أول شركة عقارية تقدم لك قناة استثمارية جذابة ومتينة ومربحة للغاية.
الاستجابة للتغيرات في اتجاه السوق
يتعافى سوق العقارات في الولايات المتحدة من الأزمة ويتغير بسرعة. كانت شركة Safe Future هي الشركة الإسرائيلية الأولى التي تم إعدادها للوضع الجديد في السوق وصاغت اتجاهات استثمارية جديدة وفريدة من نوعها ، وخاصة ريادة الأعمال العقارية في البناء الجديد.
في العقد الماضي ، كانت معظم الاستثمارات العقارية للإسرائيليين في الولايات المتحدة تهدف إلى شراء عقارات موجودة ، عادة من البنوك والمؤتمرات ، لكن يبدو أن هذا السوق يستنفد نفسه تدريجياً. الفرص الحقيقية آخذة في التناقص ، والعديد من العقارات التي تبقى في السوق ويتم تقديمها بأسعار منخفضة هي بمثابة مصائد للمستثمر المبتدئ.
ومع ذلك ، فقد أدت الأزمة العقارية إلى ظهور فرص جديدة. كان أحد الآثار الجانبية للأزمة هو الوقف شبه الكامل للبناء الجديد. في بعض المناطق ، هناك نقص حقيقي في المساكن الشاغرة ، خاصة المنازل الجديدة للطبقة الوسطى.
تركت الأزمة العديد من رواد الأعمال والمقاولين بأراضي للبناء في المناطق المرغوبة ، أحيانًا حتى بعد التطوير البيئي الكامل وإنشاء البنية التحتية ، ولكن بدون القدرة المالية للبناء عليها. في بعض الأحيان يكون العقار في الحراسة القضائية بالفعل أو مملوكًا للبنك ، أو مرشحًا لذلك. هذا هو المكان الذي يأتي دور Safe Future فيه.
http://www.safefuture.us/
أفترض أنك عملت من خلال مستقبل آمن وبالفعل إحدى المشاكل هناك المنافسة التي تنشأ في نهاية البناء لأن هناك "فيضان" مؤقت للمنازل المتاحة للإيجار في المنطقة. أنا من استغرق وقتًا أطول إيجار.
ما أنجزه الزنوج بالفعل هو أن أموال المستثمرين تستخدم كدفعة مقدمة للمقاول / المطور الذي يعملون معه من أجل الحصول على قروض من البنك. يتعهد رائد الأعمال بالحصول على قرض بنهاية تاريخ محدد مسبقًا. إذا لم يكن ناجحًا ، فهناك ضمانات في عقود الوفاء للخروج من الصفقة.
ماذا تقول عن الاستثمارات من خلال Hap في نيويورك؟
ما هي الظروف التي يؤدي فيها الوفاء وما شابه ذلك إلى جمع الأموال في سوق الأوراق المالية؟ ما معدل الفائدة؟
مرحبا اصدقاء
اركض للتشاور
ربما شخص ما يعرف / سمع.
وفيما يتعلق بالاستثمار في العقارات السياحية، فإن شركة bdp تتعامل مع هذا الأمر في عدة أماكن في العالم
نحن نتحدث عن عائدات صافية تبلغ حوالي 5-8٪ في أوروبا - ألمانيا
هل يعرف أحد / يسمع؟
ما رأيك في العقارات السياحية ،
ما مدى خطورة ذلك؟
هل النسب المئوية للعائد معقولة أم منخفضة للغاية؟
كما هو الحال مع أي شيء تستثمر فيه ، يُنصح بفهم العمل والجمهور. العقارات السياحية هي شيء يتطلب المزيد من الصيانة والتسويق بسبب الحشد المتغير مقارنة بالعقارات السكنية حيث يمكن للناس العيش لسنوات ولا يعتمدون عليك في كل شيء في العقار
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
أيضا لتحقيق وفاء أود أن أضع أموالا في أسوأ الأحوال إذا خسرتها فلن تدمر حياتي. هم أنفسهم يقولون هذا. لن آخذ تمويلًا لهذا ولا المال الذي ادخرته للأطفال من أجل الجامعة أو الذي أحتاجه للعيش. وحتى عند تحقيق ذلك ، من الممكن توزيع المخاطر في استثمارات صغيرة في أسواق مختلفة.
لدى Chasma و Avi Katz الكثير ليخسروه من أي فشل ، لذلك سيقاتلون بجد لإعادة المستثمرين إلى الصندوق على الأقل في استثماراتهم ، ولديهم أيضًا جيوب كبيرة للمعارك القانونية أو إكمال التمويل إذا لزم الأمر. ومع ذلك ، يجب بالطبع فحص كل استثمار وجعله منطقيًا كما ذكرت من قبل.
أنت محق في أن إصدار نشرة الإصدار لا يحتوي على حد أقصى يبلغ 35 مستثمرًا. تبلغ تكلفة إصدار نشرة الإصدار حوالي 2 مليون شيكل وهذا يعني أن الشركة تعمل وفقًا لأعلى معايير هيئة الأوراق المالية الإسرائيلية.
حسنا شكرا لك. لأنهم متحمسون جدًا لهذه الحقيقة ، لكنني سألتهم لماذا وما زلت لم أتلق إجابة. ربما يخفض حد 35 مستثمرًا لأنه الآن خاضع للسيطرة. أعلم أنهم عملوا لفترة طويلة مع مصلحة الضرائب حتى يكون كل شيء كما ينبغي. مع كل الاحترام الواجب لـ Inbo Karambo وأمثالهم ، ثق فقط في الوفاء.
ما هي المزايا الرئيسية لحقيقة أن الاستيفاء الآن له نشرة اكتتاب؟ هل كل شيء مرئي ومسيطر عليه أكثر؟
http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
الأصدقاء ، سؤال - في عصر ما قبل سيطرتك على الاستثمارات. هل عمل أحد هنا مع شركة أمريكان إيجل العقارية ويمكنه إبداء رأي بشأنها؟
هناك طريقة جيدة لتجاوز القيود الأجنبية وهي الاستثمار في Del Multi Unios Syndication وهناك تحصل على ملكية مع الأمريكيين Harriets الذين يحصلون على قرض تجاري من Fannie Mae و Freddie Mac