ماجستير عقارات

 

تم تأسيس Real Estate Master بهدف توفير معلومات محدثة وشاملة لمشتري العقارات والمستثمرين في العديد من المشاريع العقارية والعقارات والاستثمارات في إسرائيل وحول العالم.

بالإضافة إلى العديد من المعلومات والمراجعات التي ستجدها على الموقع حول المشاريع والمشاريع الاستثمارية ، يمكنك أيضًا التعلم من الأدلة التي سيتم نشرها بشكل دوري حول مواضيع مختلفة تتعلق بالمجال والأدوات المفيدة المختلفة التي يمكن أن تساعد المستثمرين العقاريين.

توفر البوابة الرئيسية للعقارات معلومات موضوعية ومستقلة عن الاستثمارات العقارية في إسرائيل ودول أخرى وتساعد المستثمرين الإسرائيليين في العثور على الاستثمار الأنسب لهم.

الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة - دليل للمستثمرين

سوق العقارات هو سوق ساخن ، كان هناك دائمًا وسيظل هناك طلب على العقارات لأن الناس ينتهي بهم الأمر بسبب سقف فوق رؤوسهم ومناطق التداول. لذلك بغض النظر عما إذا كانت منازل أو مكاتب أو متاجر - الطلب على العقارات موجود دائمًا. في السنوات الأخيرة ، أصبحت السوق الإسرائيلية فقاعة غير مستقرة ومستقبلها غير واضح.

تقول أسعار العقارات في إسرائيل من لحظة إلى أخرى ، ولا يُعرف أي الأرقام القياسية سيتحطم. لهذا السبب ولأسباب أخرى ، يبحث العديد من الإسرائيليين عن سبل أخرى للاستثمار. واحدة من أكثر الطرق جاذبية في السوق اليوم هي العقارات الأمريكية ، بعد كل شيء ، الولايات المتحدة هي "أرض الإمكانيات اللامحدودة".

ستجد هنا المعلومات ذات الصلة بشأن الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة ، نوع من الدليل للمبتدئين والمتقدمين ، والذي سيرافقك خطوة بخطوة في طريقك لتحقيق الحلم.

 

 

لماذا الولايات المتحدة؟ 

أي شخص مطلقا الفكرة شراء شقة في إسرائيل وجود أسعار مرتفعة للغاية للأصول الموجودة في حالتها المتوسطة والدنيا ، إذا قرر الشخص المعني معرفة الأسعار في وسط البلاد ما وجده هو أسعار باهظة للشقق في حالة مشكوك فيها. الأسباب كثيرة ومتنوعة ، ولكن ما يثير الاهتمام هو أنك إذا ركزت على بضعة آلاف من الأميال من هنا ، في الولايات المتحدة، اكتشف صورة مختلفة تماما.

أسعار الشقق ، ناهيك عن أسعار الفلل في الولايات المتحدة أقل بشكل ملحوظ مما نعرفه. أحد الأسباب الرئيسية لانخفاض الأسعار تكمن في الأزمة الشديدة التي عانى منها سوق العقارات الأمريكي والاقتصاد المحلي منذ حوالي عقد من الزمان.

ومع ذلك ، ليست الأزمة وحدها هي المسؤولة عن انخفاض الأسعار في سوق العقارات الأمريكية. هناك عاملان رئيسيان آخران ينتجان أسعارًا مواتية بشكل خاص للمستثمرين: تختلف طريقة البناء عن الطريقة المستخدمة في إسرائيل وتقلل بشكل كبير من سعر العقار. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تسعير الأرض نفسها بشكل مختلف عن سعرها في إسرائيل ، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات.

גם عملية شراء الشقة ومسح السوق في الولايات المتحدة مختلف تمامًا عن العملية المماثلة في إسرائيل ، وبالتالي يسهل بشكل كبير المشتري المحتمل. عمليات الشراء شفافة تمامًا ويتم تنظيمها من الناحيتين القانونية والقانونية.

سيتلقى المستثمر المهتم بممتلكات معينة جميع المعلومات ذات الصلة بطريقة منظمة في المواقع المعينة التي تركز تقريبًا على جميع المعاملات العقارية التي تتم في الولايات المتحدة وتقدم للمشتري معلومات شفافة وذات صلة بالممتلكات أو الممتلكات والمعاملات المماثلة.

ومع ذلك ، وبصراحة ، فإن متوسط ​​سعر العقارات في الولايات المتحدة مرتفع. ومع ذلك ، فإن المعدل المرتفع هو نتاج مباشر لمزيج من أسعار العقارات والشقق الفاخرة في المتوسط ​​العام. ومع ذلك ، نظرًا لأن المستثمر العادي غير مهتم بشراء عقارات Beyoncé و Jay-Z كعقار استثماري ، فمن المستحسن الرجوع إلى المتوسطات التي تشير إلى الشقق والممتلكات القياسية. ثم يتم الكشف عن عالم جديد من الأسعار المواتية للاستثمار.

 

إذن ما الذي يميز الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة وكيف يرتبط بالأزمة الاقتصادية لعام 2008؟ 

من أجل فهم سوق العقارات الأمريكي بشكل أفضل ، يحتاج المرء إلى فهم الاتجاهات والتغيرات التي حدثت فيه في العقد الماضي والتأثير عليه حتى يومنا هذا. قبل حوالي عشر سنوات ، في عام 2008 ، عانت الولايات المتحدة من أزمة اقتصادية داخلية هزت الاقتصاد المحلي.

في السنوات التي سبقت الأزمة الداخلية ، شجعت الحكومة الأمريكية على شراء الشقق من خلال تحفيز البنوك على منح كل مطالب بقرض أو رهن عقاري بشروط مواتية بشكل خاص.

ارتفع الطلب على الشقق بشكل كبير وقام الكثير من الناس بالحصول على قروض عقارية دون التفكير مرتين. دخل سوق العقارات في حالة دوامة وزاد الطلب على العقارات فقط ، واعترف الكثيرون في هذا الاتجاه بإمكانية شراء شقق للاستثمار.

من بينهم عدد غير قليل ممن حصلوا على قروض عالية المخاطر لعدة أسباب. تم تقديم القروض عالية المخاطر دون ضمانات أو ضمانات خاصة ، ولكن بمعدل فائدة عالٍ ، مع الضمان الوحيد الذي يتمتع به البنك هو العقار الذي تم شراؤه ، وإذا فشل مالكوه في السداد ، فيمكن للبنك أن يغلقه.

من أجل تلبية الطلب المتزايد على القروض ، أصدرت البنوك الأمريكية قروضًا عقارية عالية الفائدة للمستثمرين.

كانت السيطرة على الرهن العقاري والإقراض منخفضة للغاية لدرجة أنه بحلول نهاية 2006 ، وجدت البنوك الأمريكية نفسها في حالة يرثى لها: لم يتمكن الكثير من المقترضين من الوفاء بتسديداتهم وبدأت البنوك في حبس الأصول.

لكن مما يؤسف له الأمريكيون أن هذه كانت مجرد بداية القصة: في مرحلة ما وجدت البنوك نفسها لديها العديد من الأصول ولكن دون طلب. بدأ سوق العقارات في الاعتدال وانخفض الطلب.

لم تتمكن البنوك من بيع الأصول من أجل دفع مستثمري السندات ، مما تسبب في انخفاض حاد في أسعار العقارات حيث كان هناك عرض أكثر من الطلب.

نتيجة لذلك ، حتى أصحاب المنازل الذين تمكنوا من سداد الرهن العقاري الذي أخذوه اختاروا "إعادة" العقار إلى البنك لأن قيمته كانت أقل من قيمة الرهن العقاري التي أخذوها. أدى الجنون في سوق العقارات الأمريكية إلى إفلاس العديد من البنوك وانخفاض كبير في أسعار العقارات.

في الواقع ، كانت الأزمة المحلية للاقتصاد الأمريكي أول ابتلاع للأزمة العالمية في 2008.

بعد الأزمة ، أدرك المستثمرون حول العالم إمكانات العقارات الرخيصة في الولايات المتحدة وبدأوا في شراء العقارات الاستثمارية. في الوقت نفسه ، شددت البنوك شروط الحصول على الرهون العقارية ، بل وزادت من تنفيذ و "معاقبة" حاملي الرهن العقاري الذين لم يسددوا أقساط السداد ومنعتهم من الحصول على قروض عقارية جديدة.

في الواقع ، تحولت الصعوبات الاقتصادية للعديد من الأمريكيين إلى إمكانات اقتصادية للمستثمرين الأجانب: ارتفاع المعروض من العقارات ، مع عدم وجود مشترين محليين ، وانخفاض الأسعار وارتفاع الطلب على الإسكان.

هذا النوع من الأزمات هو أزمة يصعب التعافي منها وفي العقد الماضي كان هناك بالتأكيد اتجاه تصاعدي في أسعار العقارات الأمريكية ، لكن الأسعار لا تزال منخفضة مقارنة بالعديد من الأماكن في العالم ، وخاصة فيما يتعلق بإسرائيل.

الاستثمارات العقارية الأمريكية - الضرائب والعوائد المحتملة على الممتلكات

قبل أن نشرح نظام الضرائب الأمريكي والعائد المتوقع من الاستثمار في العقارات في الولايات المتحدة ، سنشرح بإيجاز إجراءات شراء شقة من أجل فهم من أين تأتي التكاليف. مثل إسرائيل ، يتم إغلاق العديد من المعاملات العقارية في الولايات المتحدة من خلال الشركات العقارية.

على الرغم من أن الاستثمار في الخارج له أهمية أكبر حيث أن المشتري عادة لا يكون في البلد نفسه لرؤية العقار بنفسه وحتى إدارة شؤونه بعد الشراء مثل الصيانة الروتينية.

نقطة أخرى مثيرة للاهتمام هي حقيقة أن العديد من المستثمرين يفضلون شراء العقار من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC).

إنشاء شركة محدودة هو إجراء بسيط يستغرق بضعة أيام ولا يتطلب الحصول على البطاقة الخضراء أو الجنسية الأمريكية. تكمن أسباب شراء الأصول من خلال شركة محدودة في حقيقة أنه بهذه الطريقة تتم حماية أصول المستثمر ورأس المال الخاص وأن الشركة فقط هي التي يمكنها استيعاب المطالبات. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الضرائب المفروضة على الشركات المحدودة أقل من الضرائب المفروضة على الاستثمار الخاص فيما يتعلق بالضريبة على الربح من البيع المستقبلي للعقار ، وينطبق الشيء نفسه على ضريبة الدخل من الممتلكات.

يختلف مستوى الضرائب في الولايات المتحدة من ولاية إلى أخرى ، لكن طريقة فرض الضرائب تظل كما هي نسبيًا. إذا اخترت شراء العقار من خلال شركة محدودة ، فستدفع ما بين 350 دولارًا و 1200 دولار لإنشاء الشركة. سيكلفك التفتيش الأولي (والإلزامي) للممتلكات من قبل مفتش البلدية حوالي 300 دولار.

من أجل الموافقة على المعاملة وتنفيذها ، ستحتاج إلى استخدام خدمات إحدى شركات الملكية ، وهي هيئة قانونية محايدة وتفحص التاريخ المالي والقانوني للعقار للتأكد من صحة العملية.

ستكلفك خدمات Teitel حوالي 400 دولار. يتم إغلاق الصفقة أيضًا من خلال Teitel وربط جميع الأطراف السائبة بين مختلف الشركاء في العملية (المشتري ، السمسار ، إلخ) ، سيكلفك الإغلاق ما بين بضع مئات إلى بضعة آلاف من الدولارات ، اعتمادًا على نطاق الصفقة.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك ضريبة على العقار نفسه ، نفس ضريبة الأملاك التي نعرفها جميعًا من إسرائيل. ومع ذلك ، على عكس إسرائيل ، فإن الشخص الذي يدفع ضريبة الملكية في الولايات المتحدة هو مالك العقار وليس المستأجر. مبلغ ضريبة الأملاك غير ثابت وموحد ، كما هو الحال في إسرائيل.

أيضًا ، نظرًا لأنك لست في الولايات المتحدة لرعاية عقار شخصيًا ، فمن المحتمل أنك ستستخدم خدمات شركة إدارة تتقاضى ما بين 8 و 10 في المائة من الإيجار ، ولكن عادةً ما يتحمل المستأجرون التكلفة. وبالطبع ، هناك أيضًا ضريبة فيدرالية وضريبة على دخل الممتلكات. تتراوح هذه الضرائب من 10 إلى 35 بالمائة من الدخل السنوي للعقار.

على الرغم من أن الصورة تبدو معقدة بعض الشيء بسبب قضية الضرائب الكاملة المعروضة ، تذكر أن العملية التي تمر بها مجانية وفي النهاية العائد المطلوب في انتظارك ، أي النسبة المئوية للربح بمرور الوقت. يمكن أن يظهر الربح من العقارات في شكلين: الأول هو الأرباح التي ستحصل عليها من تأجير العقار والثاني هو الربح الذي ستحصل عليه إذا قمت ببيع العقار وعندما تبيعه.

حساب العائد المستقبلي غير دقيق ويعتمد على الافتراضات السابقة. في الوقت نفسه ، لا يمكن تجاهل حقيقة أن الاتجاه في سوق العقارات الأمريكية يشير إلى زيادة معتدلة وثابتة في السنوات الأخيرة.

أيضًا ، من الأسهل بكثير حساب العوائد طويلة الأجل عند الاستئجار ، كما تعلمون مقدمًا كم ستجني من العقار في العام المقبل على الأقل.

إذا أخذنا السوق الإسرائيلي كمقارنة بالسوق الأمريكية من حيث نسب العائد ، سنجد أنه على الرغم من الارتفاع الحاد والمطرد في أسعار العقارات في إسرائيل ، فإن أعلى عائد يمكن تحقيقه من خلال الاستثمار العقاري هو 6٪. في المقابل ، يمكن أن يصل العائد في المكافئ الأمريكي بسهولة إلى 10٪ بل وأكثر.

خلاصة القول - فوائد الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة: 

في نهاية المطاف ، يتمتع سوق العقارات في الولايات المتحدة بالعديد من المزايا الواضحة في شراء العقارات المدرة للدخل:

• عملية شفافة - تتم عملية الاستثمار نفسها بدرجة عالية من الشفافية من جميع الأطراف المعنية ، مما يجعل العملية أسهل بكثير.

• سعر منخفض - العقارات الأمريكية أرخص في المقام الأول من العقارات الإسرائيلية بسبب أساليب البناء وانخفاض سعر الأرض. ولكن عندما تجمع بين هذه الحقائق والأضرار التي عانى منها سوق العقارات في الولايات المتحدة منذ حوالي عقد من الزمن ، فإنك تحصل على أسعار استثمار منخفضة بشكل خاص للممتلكات عالية الجودة.

• ارتفاع الطلب - في الولايات المتحدة الطلب على العقارات المستأجرة مرتفع للغاية بسبب شروط الرهن العقاري الصارمة والصارمة للبنوك.
• ارتفاع الأسعار - على الرغم من الأسعار المنخفضة نسبيًا للعقارات الأمريكية ، فقد تمتع السوق بارتفاع معتدل ومستقر في السنوات الأخيرة. بل ومن المتوقع أن يزداد بشكل كبير في المستقبل القريب.

من أين أشتري؟ كيف تعرف أي دولة في الولايات المتحدة تستثمر فيها؟

لذلك بعد الاطلاع على جميع المعلومات ذات الصلة وتحديد أن الاستثمار في العقارات الأمريكية هو الاستثمار المناسب لك ، لا تتردد في مراجعة المعايير الموصى بها قبل أن تجد العقار الأنسب لك.

يقدم عدد من المواقع مقارنات بين المناطق ، وبالطبع في هذه الحالة أيضًا تعد الشركة المتخصصة في سوق العقارات الأمريكية خيارًا رائعًا لإجراء مراجعة ميدانية دقيقة.

يجب التأكيد على بعض الأشياء الرئيسية عند البحث عن عقار استثماري:

• ما هو الإيجار الشهري الذي تتوقعه؟

• هل هناك طلب كبير على الإيجار وعدد قليل من العقارات الشاغرة (نسبيًا). ستكون هذه عادةً مناطق ذات تخطيط مستقبلي لمراكز النقل الرئيسية و / أو مراكز التسوق. أو الأماكن القريبة من مؤسسات التعليم العالي أو المستشفيات.

• ما هو مستوى البطالة والمستوى الاجتماعي والاقتصادي في المنطقة ، حيث أن الأحياء التي تُعرف بـ "الأحياء المنكوبة" عادة ما تكون ذات إمكانات أقل.

• ما هي الضرائب الفريدة في المنطقة والقوانين الخاصة بالمجال العقاري سواء على المستوى السياسي أو المحلي - البلدي.

• ما هو متوسط ​​العائد في المنطقة.

 

الآن بعد أن قرأت الموضوع وفحصته ، لديك قدر كبير من المعلومات ذات الصلة بشأن الاستثمارات العقارية في الولايات المتحدة. ومع ذلك ، للتأكد من أنك تقوم بالاستثمار الصحيح والأفضل لك ، نوصي بشدة بالاتصال بنا والتشاور معنا من أجل دفع العملية وتنفيذها بسلام.