مرحبا أصدقاء. كما يعلم الجميع ، ليس كل شيء وردي في الاستثمار العقاري (الأغلبية ...). أنا فوق ...
اهلا يا اصدقاء. لذلك ، كما يعلم الجميع ، ليس كل شيء وردية في الاستثمارات العقارية (الغالبية ...). أطرح قضية "مظلمة" يجب دائمًا أخذها في الاعتبار وهي الوظيفة الشاغرة. اشترينا عقارًا تعمل به جميع الأرقام وفجأة أصبح العقار فارغًا / أو به مستأجر مثل الساعة التي خرجت ، وما إلى ذلك ، ووجدنا أنفسنا لبعض الوقت بدون دخل.
ها هي معضلتي: هذه الصورة هي عقار رائع اشتريته مؤخرًا. سوف أتوسع لاحقًا في أنه سيكون دوري للزاوية الأسبوعية حول عملي بالكامل في مجال العقارات في الولايات المتحدة كما هو مذكور في المرة القادمة ...
أما بخصوص العقار والمعضلة ، فجميع الأرقام مكتوبة بالكتاب ، تم شراؤها بسعر جيد أقل من السوق ، وعائدها جيد ووفقًا للخطة.
أمي ، في الوقت الذي اشتريت فيه المنزل ، كنا قد رممنا القليل مما كان مطلوبًا ، وصلنا إلى شهر نوفمبر والشتاء البارد على الأبواب وهذا هو أكثر أوقات السنة دموية.
فجأة ، لم يكن كل شيء ورديًا وأعتقد أن اللون الوردي سيعود بالطبع ، سيتم تأجير كل شيء ، لكن علينا الآن التعامل مع شيفرون.
بعض بيانات الممتلكات ، سعر الشراء 210 ، القيمة السوقية 235 ألف ، الحي الأكثر رواجًا في المنطقة ينتمي إلى مدارس مرموقة والكثير من أمانتس (مصطلح آخر للإيجار - مناطق الجذب والخدمات في المنطقة)
الإيجار حسب جميع تقارير هيئة أسواق المال لا يقل عن 1795 دولار.
العقار معروض في السوق منذ أكثر من شهر ولا يوجد متقدمون. يخفض السعر بمقدار 50 دولارًا ولا شيء حتى الآن. تقدم شركة الإدارة الآن 1700 إذا كنت في حاجة ماسة للعثور على مستأجر (100 دولار أقل من الخطة الأصلية).
لذا فإن المعضلة تكمن في خفضه إلى 1700 وتقديم عقد لمدة 15-18 ساعة حتى أكون عند التجديد بعد الشتاء ويمكنني رفع السعر إلى سعر السوق أو الانتظار لفترة أطول قليلاً للعثور على مستأجر في السوق السعر الذي سيضمن تأجير العقار بالسعر المناسب. بدلا من ذلك ، ابحث عن مستأجر 1700 أو أكثر لمدة عام فقط ثم عد العام المقبل لا سمح الله ...
أميل إلى خفض السعر والعثور على مستأجر لمدة عام بالإضافة إلى بضعة أشهر ، دعنا نقول 15 أو 18 ، لذلك في التجديد سأكون بالفعل بعد الشتاء.
استنتاجات من المهم أن نتذكرها - الأمريكيون هم ثقافة مختلفة ، ليس مثل الإسرائيليين عندما نرى شقة تستحق الإيجار في حي نريد أن نعيش فيه ، سننظر أيضًا في شقق بسعر 200-500 شيكل أعلى من الميزانية ومع ذلك سنكون مهتمين ونتفاوض. المواطن الأمريكي المتوسط الذي يبلغ 25 دولارًا سيترك المنزل أو لا يهتم بالعقار على الإطلاق. وهذا أمر مهم يجب التأكيد عليه في تجديد العقد العام المقبل أيضًا. في الولايات المتحدة ، في الغالب ، في سوق جيد ، يتم تحديث أسعار الإيجار بالزيادة وكل عام ستكون هناك زيادة في سعر الشيكل الذي يتعين على المستأجر دفعه. لا يوجد شيء اسمه خيار في إسرائيل.
عندما يغادر المستأجر ، أكتشف أولاً ما إذا كانت مشكلة في السعر وبعد ذلك أكون مرنًا. على سبيل المثال ، كان لدي حالة أراد فيها مستأجر لعدة سنوات المغادرة لأن سعر السوق ارتفع وكنت مرنًا واحتفظت به ، ومن ناحية أخرى في عقار آخر ارتفع سعر السوق ولم يجدد المستأجر. عندما استفسرت عن السعر اتضح أن المستأجر كان يغادر لسبب حقيقي ، لأنه اشترى عقارًا لنفسه. لذا ، نصيحة أخرى يجب تقديمها عند انتهاء العقد ويكون هناك مستأجر جيد ، حاول أن تفعل كل شيء لإبقائه حتى بسعر أقل مما يقدمه السوق.
رابط للنشر الأصلي في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب (لعرض المنشور يجب أن يكون الأعضاء موافقين على المنتدى):
http://bit.ly/2NfoUdi
يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة
أوافق على كل ما كتبته أعلاه باستثناء القسم 4 الذي يمثل مشكلة.
ام
تقوم بإبرام عقد لمدة عامين دون خيار المغادرة مع إشعار مدته 60 يومًا وبشكل عام، لكنك مرن إذا قرر المغادرة قبل ذلك، فهو في الواقع خيار أحادي الجانب أعطيته للمستأجر وماذا عن المعاملة بالمثل؟
ماذا سيحدث إذا أردت أن تدرك وتبيع قبل انتهاء المدة ويرفض المستأجر الإخلاء لصالح المشتري لأن حق الإخلاء هو حقه فقط؟
أين المنزل إذا جاز لي أن أسأل؟
شكرا..بريد عظيم
شيئين 🙂
1. مبروك على شراء العقار
2. في رأيي خطأ "للمبتدئين" (لا أعرف إذا كنت مبتدئا أم لا، لكنه للجميع). لماذا تشتري عقار ب 210000 دولار مقابل إيجار 1800 دولار ؟؟؟ ولنفترض أن الأمر يستحق 235000 دولار (القيمة السوقية الخاصة بك - تعني أن لديك ربحًا رأسماليًا قدره 6000 دولار تقريبًا على العقار) لماذا تفعل هذا... (حقًا أود أن أعرف). هذا هو العائد من 6٪! (منخفضة جدًا في رأيي). أعرف عددًا من الأشخاص الذين يفعلون ذلك واليوم يأتون إلي لإخراجهم من مثل هذه الاستثمارات (في الغالب بسبب المستأجرين الذين لا يدفعون - نعم نعم يحدث ذلك حتى في أفضل الأحياء !!!)
والآن بعد أن أطلقت العنان للبخار ، هذا ما عليك القيام به. أقل من 1700 دولار أو أقل لتأجير العقار (ونأمل أن يدفع المستأجرون). الإيجار أيضًا بمبلغ 1650 دولارًا لإخراج العقار من السوق.
آسف إذا كنت "مستاء قليلا" ولكن هذا رأيي
عمري بن يا بالضبط ما جئت لأقوله. من الأفضل خفض السعر واستئجار مستأجر في أسرع وقت ممكن. مستأجر عالي الجودة بالطبع
الشهر الفارغ يكلفك أكثر من 1700 دولار.
أسقط حتى 100 دولار وخسرت 1200 "فقط" (أكثر من عام).
في بعض الأحيان يكون من المربح خفض السعر واستئجار العقار بسرعة أكبر من الإصرار على ارتفاع السعر وتفويت شهر.
أهلا دانييل. شكرًا على المنشور الممتاز الذي يتحدث بالتأكيد عن مشكلة تزعجنا جميعًا - الوقت الميت عندما يكون العقار فارغًا. يمكنني معرفة كيف أحاول التعامل مع المشكلة:
1. أولاً وقبل كل شيء ، العقود التي أبرمتها هي لمدة عامين. أسمح بعقد طويل دون زيادة في الأسعار بعد عام واحد بحيث يضمن المستأجرون لأنفسهم سعرًا أقل إذا وقعوا لمدة عامين.
2. أقوم بتسعير العقد بحوالي 10 بالمائة أقل من سعر السوق، حيث أن تكلفة شركة الإدارة، وإدارة العقار مباشرة مع المستأجر - وهذا بالطبع يعتمد على طبيعة العقار ونوعية المنطقة - في يبدو أن المنطقة والمؤتمر الذي تصفه ممكن بالنسبة لي، ولكن هنا بالطبع توجد معضلة ما إذا كنت تفضل أن تكون أكثر سلبية ولكن تدفع علاوة على ذلك أو أن تكون أكثر نشاطًا وتتعامل مع المشكلات بنفسك. من خلال تجربتي، فإن جودة شركات الإدارة في الولايات المتحدة تجعلني في معظم الحالات أعتني بالمشاكل بنفسي للعثور على أفضل أسعار المقاولين، وبالتالي ليس لدي مساهمة كبيرة في استخدام شركات الإدارة في العقارات الموجودة في المستوى. مناطق
3. في العقد مكتوب على أنه إذا لم يدفع المستأجر ، فأنا أحضر شركة إدارة
4. لا توجد إمكانية لترك العقد - لا أعطي خيار مهلة 60 يومًا مسبقًا. في مقابل ميزة السعر ، يلتزم المستأجر لمدة عامين. بالطبع أنا مرن بشأن ذلك إذا لزم الأمر ، لكن لا توجد إمكانية في العقد نفسه.
ما يمنحك العقد أعلاه هو العثور على مستأجر بطريقة أفضل لأن سعرك أقل من سعر السوق ، لكن ليس لديك تأثير مباشر على التدفق لأنك لا تستخدم شركة إدارة.
لكن هذا بالطبع مناسب فقط للعقارات الراقية مع مستأجرين ذوي جودة عالية.
يمكنك الإعلان عن العقار في شركة وساطة لديها بالفعل قاعدة بيانات للمستأجرين المنتظرين - لا تمتلك معظم شركات الإدارة قاعدة البيانات هذه لأنها ليست نشاطهم الرئيسي ، ولكن الأمر يستحق التحقق.
لن أبرم عقدًا مع شركة التأجير الذي يتطلب منك العمل معهم فقط وسأستخدم بنشاط الوسائل المختلفة للعثور على مستأجر بنفسي.
آمل أنني ساعدت!